Hay una diferencia fundamental entre construir vivienda protegida, disponer de vivienda pública y garantizar que esa vivienda siga siendo asequible dentro de varias décadas. El debate madrileño mezcla con frecuencia estos conceptos y permite presentar cualquier promoción protegida como si aumentara automáticamente el patrimonio público.
Los datos muestran una realidad más compleja.
Madrid ha incrementado su parque de alquiler y el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso ha puesto en marcha miles de viviendas mediante el Plan Vive. Pero la Comunidad sigue lejos de liderar el parque público por habitante y ha elegido un modelo basado en gran medida en la colaboración público-privada, utilizando suelo público que empresas privadas construyen y explotan durante décadas.
Euskadi triplica a Madrid en vivienda autonómica de alquiler por habitante
El Ministerio de Vivienda contabilizaba en 2023 29.327 viviendas autonómicas destinadas al alquiler en Madrid, frente a 31.492 en País Vasco.
La cifra absoluta podría sugerir que ambas comunidades se encuentran cerca. Sin embargo, cuando se tiene en cuenta la población, la diferencia es enorme.
Euskadi dispone aproximadamente de 14,2 viviendas autonómicas en alquiler por cada 1.000 habitantes, mientras Madrid se sitúa alrededor de 4,3.
Es decir, el parque vasco es proporcionalmente más de tres veces superior.
Además, de las 29.327 viviendas contabilizadas en Madrid, 6.482 corresponden a fórmulas de colaboración público-privada sobre suelo público.
Este dato resulta esencial porque no toda vivienda incluida en el parque autonómico es necesariamente una vivienda construida, propiedad y gestionada directamente por la Administración.
La diferencia fundamental: conservar la vivienda protegida
El contraste entre Madrid y otras comunidades no está únicamente en cuánto se construye, sino también en qué ocurre después con esas viviendas.
Madrid mantiene regímenes en los que determinadas viviendas protegidas pueden perder su protección una vez transcurrido el plazo legal correspondiente.
Euskadi ha optado por una filosofía diferente: su legislación establece con carácter general la calificación permanente de la vivienda de protección pública.
Navarra también dispone actualmente de un régimen de protección indefinida y ha reforzado esta política en 2026.
La consecuencia es sencilla: una vivienda protegida construida hoy puede seguir siendo protegida dentro de cincuenta años o terminar incorporándose al mercado libre.
Ahí se juega buena parte del verdadero tamaño futuro del parque asequible.
El Plan Vive: suelo público y explotación privada
El Plan Vive es la gran apuesta del Ejecutivo de Ayuso.
Según la Comunidad de Madrid, hasta septiembre de 2026 se habían entregado 6.419 viviendas, mientras unas 10.000 se encontraban en diferentes fases y el objetivo anunciado alcanza las 16.500.
Es una producción relevante.
Pero el Plan Vive no equivale al modelo tradicional de vivienda pública.
La propia Comunidad lo define como una fórmula de colaboración público-privada. Madrid aporta suelo público y empresas privadas construyen las viviendas, las mantienen y cobran los alquileres durante el período de concesión.
En la primera gran licitación, esas concesiones alcanzaban 50 años.
Por tanto, Madrid no está vendiendo esos terrenos: continúan siendo públicos. Pero durante décadas la explotación económica de las promociones queda en manos privadas.
En 2026, otras 3.352 viviendas del Plan Vive Solución Joven fueron adjudicadas a concesionarias vinculadas a grupos como DeA Capital, Avintia y San José, dentro de un sistema diseñado expresamente para atraer inversión privada.
Esto permite construir vivienda sin que la Administración tenga que financiar íntegramente cada promoción, pero demuestra también que el modelo madrileño no consiste principalmente en levantar un gran parque público gestionado directamente por la Comunidad.
Consiste en utilizar suelo público para producir alquiler protegido mediante capital privado.
Madrid y el precedente de los fondos
La relación entre vivienda pública madrileña y grandes fondos de inversión tampoco aparece de la nada.
En 2013, durante el Gobierno de Ignacio González, el IVIMA vendió 2.935 viviendas de 32 promociones a Encasa Cibeles.
La operación no fue realizada por Isabel Díaz Ayuso, que llegó a la Presidencia seis años después, y sería incorrecto atribuírsela.
Pero forma parte de la historia reciente del modelo madrileño.
La venta fue anulada judicialmente porque no se había justificado adecuadamente que aquellas viviendas dejaran de ser necesarias para cumplir los fines públicos del organismo.
En septiembre de 2021, la Agencia de Vivienda Social recuperó 1.721 viviendas, además de plazas de garaje y locales.
También en 2013, el Ayuntamiento de Madrid presidido por Ana Botella vendió otras 1.860 viviendas de la EMVS a sociedades vinculadas a Fidere y Blackstone.
Las dos operaciones afectaron conjuntamente a 4.795 viviendas públicas, aunque sus recorridos judiciales fueron diferentes.
El término “fondos buitre” no es una categoría jurídica, pero existe un hecho verificable: miles de viviendas que formaban parte del patrimonio público madrileño terminaron transferidas en bloque a grandes inversores privados.
Ayuso no hizo aquellas ventas, pero mantiene la apuesta privada
No sería riguroso equiparar las ventas de 2013 con el actual Plan Vive.
El Plan Vive no vende el suelo y las viviendas desarrolladas mediante concesión acabarán revirtiendo según las condiciones establecidas.
Pero sí existe una continuidad en algo esencial: Madrid confía en el sector privado como pieza central de su política residencial.
El modelo de Ayuso busca incrementar rápidamente la oferta mediante suelo público, cambios urbanísticos, concesiones y capital privado.
Euskadi y Navarra ponen mayor énfasis en otro elemento: que la vivienda protegida conserve indefinidamente esa condición.
Son modelos distintos.
Madrid tampoco lidera actualmente la producción protegida. En 2025 se terminaron en España 11.104 viviendas protegidas. Cataluña contabilizó 3.517, Andalucía 2.265 y Madrid 2.048.
Madrid continúa siendo uno de los grandes productores en términos absolutos, pero tampoco puede presentarse como líder indiscutible.
Y construir mucho no basta si posteriormente parte de esas viviendas puede dejar de estar protegida.
El problema de acceso continúa
Los resultados finales también obligan a relativizar cualquier relato de éxito.
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 10,2% de los mayores de 16 años residentes en Madrid había buscado vivienda sin conseguir cambiar de residencia. La media española era del 7,6%. Solo Baleares registraba una proporción superior.
Además, en el segundo trimestre de 2026 el precio de la vivienda subía un 12,9% interanual en Madrid, frente al 12,2% del conjunto de España.
Estas cifras no pueden atribuirse exclusivamente al Gobierno autonómico: Madrid concentra empleo, crecimiento demográfico, inversión y una enorme presión de demanda. Pero tampoco permiten sostener que el problema esté resuelto.
El verdadero debate
Madrid está construyendo vivienda protegida y el Plan Vive está incorporando miles de pisos al mercado. Eso es indiscutible. Lo discutible es presentar ese modelo como la gran panacea española de la vivienda pública.
Euskadi tiene más de tres veces el parque autonómico de alquiler por habitante, mantiene la protección permanente de las viviendas protegidas y reconoce jurídicamente el derecho subjetivo a acceder a una vivienda en determinadas condiciones.
Navarra también ha optado por la protección indefinida. Madrid, mientras tanto, utiliza de forma intensiva concesiones a empresas privadas y mantiene sistemas en los que parte de la vivienda protegida puede terminar incorporándose al mercado libre.
Por eso la pregunta fundamental no es únicamente cuántas viviendas inaugura una Administración.
Es otra mucho más incómoda:
¿Quién explotará esas viviendas, cuánto tiempo seguirán siendo asequibles y qué patrimonio público quedará para la siguiente generación?
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