Solo el 25% de las viviendas que se compran en España se destinan a la emancipación. El resto son operaciones de reposición, inversión o segunda residencia. Los datos confirman un cambio estructural: la vivienda ya no es un bien de uso, sino un activo de rentabilidad. La política de vivienda, pese a los avances normativos, sigue sin corregir los desequilibrios de fondo.
El mercado inmobiliario español ha entrado en una fase de crecimiento sostenido que beneficia a la inversión y penaliza la emancipación. En 2024 se vendieron más de 600.000 viviendas y las previsiones para 2025 apuntan a un nuevo récord. Sin embargo, solo una de cada cuatro compras responde al objetivo de adquirir una primera vivienda por independencia o emancipación, según el Estudio del Perfil del Comprador 2025 elaborado por la Federación de Agencias Inmobiliarias (FAI).
La proporción refleja una tendencia de largo recorrido: la vivienda ha dejado de ser un elemento de progreso individual para convertirse en un vehículo de acumulación patrimonial. Casi la mitad de las operaciones (48,8%) corresponden a familias o propietarios que cambian de casa; un 24% responde a inversiones —compras para alquilar o revender tras reforma— y un 18% a segundas residencias. Solo un 25,4% obedece a motivos de emancipación.
Una edad media que se aleja de la juventud
El informe de la FAI sitúa la edad media del comprador en 41,8 años, un dato que resume con claridad la exclusión de buena parte de la población joven del acceso a la propiedad. La combinación de precios en ascenso, salarios estancados y un parque de alquiler tensionado impide que la emancipación ocurra antes de la treintena en la mayoría de los casos.
El rango de precios más habitual se encuentra entre los 150.000 y los 250.000 euros, con un tamaño medio de 88,7 metros cuadrados. Son cifras que describen un mercado orientado a la clase media consolidada, no a quienes buscan su primera vivienda. De hecho, el estudio revela que el 77% de las compras se realiza en pareja, con o sin hijos, mientras que las adquisiciones en solitario apenas alcanzan el 17%.
La dificultad de acceso a la vivienda no solo retrasa la emancipación, sino que condiciona la natalidad, la movilidad laboral y el desarrollo económico general. El propio presidente de la FAI, José María Alfaro, alerta de una “burbuja inmobiliaria de oferta”, generada por la falta de suelo disponible, la lentitud administrativa y la escasez de vivienda pública en alquiler.
La vivienda como factor de desigualdad
Los datos apuntan a un proceso de dualización social. Por un lado, quienes ya accedieron a la propiedad y pueden reinvertir; por otro, quienes destinan más del 40% de sus ingresos al alquiler o viven en condiciones precarias.
El mercado inmobiliario ha reforzado su función como espacio de inversión, favorecido por los tipos de interés moderados, los fondos de capital y la escasa fiscalidad a la vivienda vacía o al parque de segundas residencias.
En los últimos tres años, las compras realizadas por empresas o personas jurídicas se han duplicado, pasando del 2,8% al 5,3% del total. El dato puede parecer marginal, pero su evolución marca tendencia: los actores corporativos entran de lleno en la competencia por el suelo urbano, desplazando a compradores individuales con menor capacidad financiera.
A ello se suma la presión del turismo y del alquiler temporal, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades. El resultado es un mercado que prioriza la rentabilidad sobre el uso social y que alimenta un modelo de ciudad cada vez más excluyente.
Políticas públicas frente a un mercado distorsionado
El actual marco legal de vivienda, aprobado en 2023, introdujo instrumentos relevantes: límites al alquiler en zonas tensionadas, ampliación del parque público y bonificaciones fiscales a la rehabilitación. Pero su implementación depende de la voluntad de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, muchos de los cuales mantienen políticas que incentivan la especulación o bloquean la reserva de suelo para vivienda asequible.
El reto estructural sigue siendo el mismo: incrementar la oferta pública y social de vivienda, reforzar la planificación urbana y vincular la política de suelo con los objetivos de cohesión territorial y sostenibilidad. España continúa muy por debajo de la media europea en parque público: apenas un 2,5% frente al 9% de la UE.
La emancipación se ha convertido, en la práctica, en un privilegio y no en una etapa natural del ciclo vital. Las políticas de vivienda, pese a los avances, aún no han conseguido revertir el modelo de mercado que privilegia la acumulación sobre el acceso.
Un cambio de paradigma pendiente
El análisis de la FAI confirma lo que ya advierten los informes sociales y académicos: la vivienda es hoy el principal eje de desigualdad intergeneracional.
Mientras los precios se sostienen por la inversión, el acceso por necesidad se contrae. La compra como proyecto vital cede paso a la compra como estrategia patrimonial.
El mercado inmobiliario español, en su aparente estabilidad, encierra una fractura social creciente: entre quienes pueden participar en él y quienes quedan definitivamente al margen. Esa distancia, si no se corrige, definirá el modelo de país en las próximas décadas.