En España, la mayoría de jóvenes prolonga su estancia en casa de sus padres mucho más allá de la veintena. No es una elección vital, sino la consecuencia de un mercado residencial que prioriza rentabilidad sobre necesidad. La emancipación se aplaza, los proyectos se congelan y la discusión pública se distrae con una falsa contienda entre “boomers” y “zoomers” que, convenientemente, exime de responsabilidades a quienes operan el tablero.
De bien de uso a activo financiero
La vivienda ha mutado de bien de uso a activo financiero. No es una metáfora: es una arquitectura concreta. SOCIMI y fondos especializados compran carteras completas, optimizan precio y rotación, y calibran la oferta en función de rendimientos objetivo, no de salarios locales. La lógica del portfolio sustituye a la lógica social: si el ratio alquiler/ingreso no cierra, se ajusta el inquilino, no el dividendo.
La ausencia histórica de un parque público de alquiler robusto deja al inquilino sin alternativa contracíclica. Tras la crisis de 2008, el ajuste no reforzó vivienda asequible, sino que facilitó la entrada de capital financiero en el residencial. La planificación urbana, por su parte, ha operado con rezagos prolongados: elasticidad de oferta baja en zonas tensionadas y una expansión periférica que multiplica costes de movilidad y segmenta oportunidades.
A esta dinámica se superpone la economía de plataformas. El alquiler turístico concentra retornos en áreas con mayor valor urbano y retrae el stock de larga duración. El resultado no es únicamente un precio más alto: es desplazamiento (gentrificación) y pérdida de tejido vecinal. La vivienda pasa de hogar a “unidad de negocio”; el barrio, de comunidad a mercado de estancias. Fina ironía: el “hogar inteligente” es, en realidad, un algoritmo de ocupación optimizada.
El espejismo generacional
El relato de la “guerra de edades” simplifica y desordena. No es un conflicto horizontal entre jóvenes y pensionistas, sino un conflicto vertical entre quienes dependen de un salario para pagar techo y quienes extraen rentas del suelo y de la vivienda. La heterogeneidad dentro de cada cohorte es evidente: hay jóvenes con herencias anticipadas y mayores con pensiones mínimas; ambos pueden convivir en el mismo mercado tensionado, pero con poder de negociación opuesto.
La retórica que invita a señalar al abuelo propietario como antagonista desplaza el foco de lo relevante: fiscalidad inmobiliaria laxa para grandes tenencias, ventanas regulatorias que permiten apalancamiento barato, y una política de suelo que socializa plusvalías de infraestructuras sin capturarlas para vivienda asequible. Mientras se dramatiza el conflicto “boomer vs. millennial”, no se discute la captura de valor en la cadena completa: desde la recalificación hasta el alquiler.
Conviene ajustar el vocabulario: no hay “privilegios generacionales” en abstracto; hay posiciones de clase y ciclos institucionales distintos. Quien accedió a la vivienda en un entorno de precios más bajos y empleo estable lo hizo en un marco institucional diferente; demonizarlo no abarata ni un euro la renta actual. El adversario no es la edad: es la estructura de incentivos que convierte el derecho a techo en vehículo de extracción.
Política pública o mercado puro: elegir no es neutral
Medir “calidad de acceso” requiere indicadores verificables: esfuerzo de pago (porcentaje de ingreso destinado a vivienda), tasa de sobrecarga del alquiler, tiempo mediano hasta emancipación, stock de vivienda asequible por distrito, y evolución de rendimientos brutos del alquiler frente a crecimiento salarial. Hoy, los primeros se deterioran donde los segundos mejoran. No es casualidad.
Respuestas eficaces existen y son conocidas, pero exigen capacidad de Estado y constancia temporal:
-
Parque público de alquiler a escala (adquisición, movilización de vacío, promoción propia y cooperativa), con gestión profesional y alquiler referenciado a ingresos.
-
Regulación de alquiler en zonas tensionadas con mecanismos dinámicos (índices transparentes, cláusulas anti-deriva de calidad y control de “gastos añadidos” que encubren subidas).
-
Fiscalidad selectiva: recargo a vivienda ociosa en áreas con déficit, límites a ventajas fiscales para grandes tenedores, y captura de plusvalías urbanísticas para financiar vivienda social.
-
Límites y cupos al alquiler turístico según capacidad de carga urbana y compensaciones obligatorias al parque residencial.
-
Cláusulas de permanencia y estabilidad contractual reales para inquilinos, con arbitraje ágil y sanción efectiva al incumplimiento.
-
Planificación metropolitana que vincule suelo, transporte y empleo, reduciendo la expulsión periférica y sus costes.
Quien defiende que el mercado “se regula solo” obvia que ya está regulado… a favor de la extracción de rentas. Neutralidad no es no intervenir: neutralidad es dejar intacta una asimetría que transfiere ingresos del trabajo a la propiedad.
Jóvenes y mayores: alianzas que suman, no tramas que dividen
La salida pasa por coaliciones intergeneracionales que compartan objetivos materiales: alquiler pagable, seguridad de tenencia, barrios habitables, servicios de proximidad. Jóvenes con contratos temporales y mayores con pensiones cortas no compiten entre sí: coinciden en la necesidad de precios razonables y de un parque protegido que desenganche la vivienda del vaivén financiero.
Llamemos a las cosas por su nombre: la vivienda es un derecho cuya garantía requiere inversión pública sostenida, regulación inteligente y control de la especulación. Todo lo demás —incluida la campaña para que culpes a tu abuelo— es ruido útil para quienes convierten el salón de tu casa en un producto financiero.