Crisis de la vivienda, el pacto que nadie quiere firmar

ELa clave de la felicidad no la sé, pero la del fracaso sí: es la de tratar de complacer a todo el mundo". Esta frase del cómico Bill Cosby resume a la perfección el alambre en el que se ha tenido que mover el ala socialista del gobierno para la aprobación de los dos decretos sobre vivienda. En un asunto que debería ser tratado como política de Estado, el PSOE se ha visto obligado a actuar como un funambulista. Con las elecciones generales a la vuelta de la esquina no se podía arriesgar a una nueva gran derrota parlamentaria, pero tampoco podía alejarse en exceso de una izquierda asilvestrada que le ponía demasiadas líneas rojas en elementos que sabía que llevarían a, precisamente, esa derrota. El resultado han sido dos decretos con los que se ha pretendido contentar a todo el mundo y eso, sobre todo en un escenario tan polarizado, es imposible y también es la consecuencia de no abordar las políticas de vivienda desde el consenso o desde la generación de una situación de negociación de un gran Pacto de Estado. No es responsabilidad de este PSOE actual, es el efecto más cruel de la inacción de todos y cada uno de los gobiernos desde la Transición de no enfocar y trabajar para crear unas políticas de vivienda que no provocaran un choque de derechos fundamentales.

El debate sobre la vivienda se ha ido degradando hasta convertirse en puro teatro. La eficacia técnica, la que de verdad construye pisos, ha cedido terreno a la propaganda de trinchera. Y el intento sistemático de las administraciones por encauzar el malestar ciudadano mediante reales decretos empaquetados a toda prisa no es más que el síntoma de algo más de fondo: la pretensión, un poco ilusa, de resolver con atajos legislativos un problema que es, por naturaleza, estructural. Mientras el Gobierno actual busca rentabilizar el relato de la intervención pública frente al mercado, y la oposición conservadora se atrinchera en la defensa a ultranza de la libertad contractual, la aritmética parlamentaria y las costuras del ordenamiento jurídico avisan de algo incómodo: estas normas nacen, muchas veces, con fecha de caducidad ya puesta antes incluso de publicarse en el Boletín Oficial del Estado. 

El drama de la vivienda en España no es solo el desajuste entre oferta y demanda, ni la escalada de rentas en las grandes ciudades y zonas turísticas. La raíz, la de verdad, es la incapacidad crónica de la clase política para construir soluciones que sobrevivan a una legislatura. Legislar a golpe de decretos coyunturales, redactados sobre los máximos ideológicos del socio parlamentario de turno, somete al sector inmobiliario a un péndulo normativo insostenible. Cada cambio de ideología en el Ejecutivo, sea central o autonómico, trae consigo la derogación de lo anterior y la imposición de la receta contraria. Y en ese clima de bandazo permanente, los beneficiarios reales no suelen ser ni los inquilinos asfixiados por la renta ni los jóvenes que no logran emanciparse, ni siquiera los pequeños propietarios. Son, más bien, los grandes fondos de inversión, con el músculo legal y la liquidez necesarios para sacar rédito precisamente de esa incertidumbre.

La ilusión de los decretos de urgencia

La producción normativa de los últimos años ha dejado al descubierto los límites del voluntarismo político cuando choca con el rigor del Estado de derecho. Usar el real decreto ley como herramienta prioritaria para regular el alquiler responde, muchas veces, más a un cálculo de supervivencia mediática que a una estrategia de planificación territorial de verdad. Empaquetar medidas complejas en textos de urgencia permite proyectar contundencia ejecutiva... y trasladar a la oposición, o a los socios de investidura, la responsabilidad moral de que la norma naufrague en el Congreso.

El problema es que esa ilusión se desvanece en cuanto la norma entra en contacto con la realidad judicial y económica. La superposición de marcos estatales, autonómicos y municipales no ha logrado, hasta ahora, aumentar el parque asequible ni bajar los precios de forma sostenida. Al contrario: la amenaza constante de reformas unilaterales ha sembrado el pánico entre los pequeños arrendadores, que responden retirando sus pisos del alquiler tradicional hacia el alquiler de temporada, la vivienda turística o, sencillamente, la inactividad. La política del titular inmediato acaba destruyendo la confianza que el capital privado necesita para participar en la solución. Y ahí, precisamente, nace buena parte de la escasez.

Vivienda digna y propiedad privada no son antónimos

Para abordar esta crisis con rigor hay que superar el maniqueísmo que domina el debate político. Se ha instalado la idea de que justicia social y garantías patrimoniales son fuerzas irreconciliables. Pero la Constitución de 1978 no las diseñó así. El artículo 47 encomienda a los poderes públicos promover las condiciones para una vivienda digna; el artículo 33 protege la propiedad privada, delimitada por su función social. Son piezas complementarias, no trincheras enfrentadas.

El error técnico de las propuestas más extremas está en pretender que esa función social vacíe de contenido el núcleo esencial de la propiedad. Criminalizar de forma sistemática al arrendador, o despojarlo de tutela judicial efectiva mediante moratorias indefinidas, no genera un solo piso accesible más. Lo que hace, en la práctica, es quebrar la seguridad jurídica y empujar al propietario a sacar la vivienda del circuito de alquiler. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, por cierto, ha sido clara al recordar que las intervenciones estatales en el mercado deben ser proporcionadas, temporales y estrictamente justificadas.

Ahora bien, tampoco vale usar el Estado de derecho como coartada para el repliegue ultraliberal. Convertir el parque residencial de un país en un mero activo financiero de alta rentabilidad para capital golondrina desnaturaliza su función social y fractura el pacto entre generaciones. La vivienda no es una mercancía equivalente a cualquier otra: es el soporte físico sobre el que la gente construye su proyecto de vida.

Asignatura pendiente

Frente a la tentación de imponer controles de precios rígidos que, como demuestra la experiencia de Berlín o San Francisco, terminan estrangulando la oferta y alimentando el mercado sumergido, la única solución con recorrido a largo plazo pasa por la intervención directa del Estado en la creación de oferta. Construir y consolidar un parque público de vivienda en alquiler asequible es, desde la Transición, la asignatura pendiente de la democracia española. Mientras la media de la Unión Europea sitúa la vivienda social en torno al 10% del parque total (con Austria y Países Bajos por encima del 20%), España arrastra un déficit histórico que apenas alcanza el 2%.

Ahora bien, y esto conviene no olvidarlo, ya ha ocurrido antes que miles de pisos protegidos construidos con dinero público acabaran en manos de fondos buitre tras el vencimiento de su periodo de protección. Cualquier apuesta seria por ese parque público exige, por tanto, blindarlo: calificarlo como activo social inalienable de forma permanente, no como un préstamo temporal al mercado libre.

La falacia de trasladar la carga al particular

Uno de los vicios más perversos de las políticas de vivienda recientes ha sido pretender transferir al pequeño propietario la responsabilidad asistencial que corresponde, exclusivamente, a la administración. Cuando el Estado decreta una moratoria de lanzamiento o exige al arrendador asumir el alojamiento provisional de un inquilino vulnerable sin compensación económica inmediata, está, dicho sin rodeos, abdicando de su función social e imponiendo una carga encubierta a un ciudadano particular.

Esto no solo resulta jurídicamente cuestionable frente al principio de igualdad en el sostenimiento de las cargas públicas. Además, mina la confianza en el sistema. Un Estado social maduro no protege a los vulnerables obligando a un jubilado a sostener el alquiler de un tercero con su pensión. Lo hace movilizando partidas presupuestarias directas, ayudas al alquiler de tramitación rápida y una red pública de vivienda de emergencia. Hacer política social con patrimonio ajeno es, en el fondo, una muestra de debilidad institucional. Y encarece el mercado justo para quienes se pretende proteger.

La lección de los grandes consensos

Si la vivienda es el principal problema de cohesión social del siglo XXI en España, la respuesta ya no puede seguir redactándose legislación desde la trinchera ni depender del chantaje electoral de minorías parlamentarias. La única salida con posibilidades reales pasa por un gran acuerdo entre todos los partidos e ideologías. España, pese a lo que a veces parece, sí tiene precedentes: el Pacto de Toledo en pensiones, la respuesta conjunta frente al terrorismo, el marco de protección integral contra la violencia de género. En todos esos episodios, las fuerzas políticas entendieron que la gravedad del problema exigía aparcar el eslogan y construir una política de Estado capaz de resistir a los cambios de gobierno.

Alcanzar algo así exige, claro, dejarse pelos en la gatera, como afirmó el ministro Ernest Urtasun. La izquierda tendría que renunciar a la tentación confiscatoria y al control de precios sin base técnica. La derecha, superar el dogma del laisser faire y aceptar regular con firmeza los abusos de los grandes tenedores, comprometiendo recursos públicos de verdad para vivienda protegida. Un pacto de este tipo debería sostenerse sobre cuatro pilares: seguridad jurídica reforzada para el arrendador, con resolución rápida de conflictos; incentivos fiscales para sacar al mercado las viviendas vacías; protección y alternativas habitacionales para las familias, y un plan de inversión pública en suelo y edificación social que vincule al Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos, sea cual sea su color político.

La hora de la responsabilidad

Seguir por la senda de la confrontación, del uso propagandístico del BOE y de decretos que se estrellan uno tras otro en el Congreso solo profundizará la brecha de desigualdad que ya debilita a buena parte de la sociedad española. La vivienda no puede seguir siendo el campo de batalla favorito de la polarización electoral.

El tiempo de los eslóganes de trazo grueso se agota, literalmente, en las calles llenas de jóvenes sin futuro claro y en los juzgados colapsados por la incertidumbre normativa. Solo devolver el consenso entre diferentes a la mesa de negociación permitirá diseñar un marco legal robusto y duradero. Uno que proteja, con la misma contundencia, la dignidad de quien busca un techo y la tranquilidad de quien alquila su propiedad, pero que también penalice duramente a quienes usan la vivienda para la especulación salvaje.