España necesita vivienda. Galapagar también. La dificultad comienza cuando esa necesidad, probablemente una de las pocas cuestiones sobre las que existe un diagnóstico social bastante compartido, se utiliza como respuesta suficiente a una pregunta mucho más compleja sobre qué se construye, dónde se construye, quién podrá comprarlo y qué se pierde para hacerlo posible. Los Altos de la Navata concentran buena parte de esa discusión.
El Ayuntamiento de Galapagar, gobernado por el PP, ha dado luz verde a la modificación urbanística que permitirá desarrollar 652 viviendas sobre 36,5 hectáreas. La propuesta salió adelante con los votos del Partido Popular, Vox y un concejal no adscrito, frente al rechazo del PSOE y Por Galapagar y la abstención de Galapagar Entre Todos.
Sobre el papel aparecen viviendas, zonas verdes, suelo para equipamientos, actividad comercial y un parque forestal. Sobre el terreno existe una dehesa que Ecologistas en Acción considera de elevado valor ambiental y paisajístico, más de un millar de árboles maduros afectados según sus alegaciones y los restos arqueológicos vinculados a la antigua fábrica de porcelana conocida como La China. Entre ambas fotografías se encuentra una discusión sobre vivienda que resulta bastante más interesante que decidir simplemente si Galapagar debe construir más.
El proyecto de Los Altos de la Navata prevé 652 viviendas
La ordenación plantea 452 viviendas en bloques y otras 200 unifamiliares, que podrán ser aisladas, pareadas, adosadas o integradas en conjuntos residenciales. De las primeras, 298 estarán sometidas a algún régimen de protección pública.
El Ayuntamiento defiende que el proyecto permitirá aumentar la oferta residencial y facilitar que las generaciones más jóvenes puedan permanecer en un municipio en el que acceder a una vivienda se ha convertido en una dificultad creciente. También destaca la incorporación de suelo público para equipamientos, infraestructuras y espacios libres y la creación de un parque forestal de más de 40.000 metros cuadrados.
El argumento tiene una fuerza evidente. La falta de vivienda asequible está expulsando a población joven de numerosos municipios próximos a Madrid y aumentar la oferta forma necesariamente parte de cualquier política que pretenda responder al problema.
Pero saber cuántas viviendas van a construirse explica solo una parte de la operación.
La otra empieza al preguntar cuánto costarán.
La vivienda protegida que puede superar los 280.000 euros
Una de las principales defensas del proyecto reside en el número de viviendas sometidas a protección pública. Pero vivienda protegida no significa necesariamente vivienda barata y mucho menos vivienda accesible para cualquier joven que quiera emanciparse.
La documentación del proyecto diferencia distintos regímenes de protección y la oposición ha cuestionado durante la tramitación qué precios tendrán finalmente esas viviendas y a quiénes resultarán realmente accesibles.
Con los límites establecidos por la normativa madrileña, una vivienda protegida de determinadas características y unos 85 metros cuadrados puede aproximarse a los 280.000 euros. Tampoco existe una reserva general que garantice que quienes las compren sean jóvenes nacidos o residentes en Galapagar, la discusión cambia bastante cuando se incorpora ese dato.
Una familia puede cumplir los requisitos legales para acceder a una vivienda protegida y necesitar, al mismo tiempo, unos ingresos y unos ahorros que están lejos de las posibilidades de buena parte de quienes encuentran mayores dificultades para emanciparse.
Construir vivienda protegida continúa siendo considerablemente mejor que entregar todo el desarrollo al mercado libre, pero utilizar esa etiqueta como sinónimo automático de vivienda asequible puede esconder diferencias importantes. Y las 354 viviendas restantes no estarán sometidas a ese régimen.
Más de mil árboles en el centro de la disputa urbanística
El segundo gran conflicto está bajo las futuras viviendas. Ecologistas en Acción ha presentado doce alegaciones generales y 48 de detalle contra la modificación de Los Altos de la Navata, acompañadas por más de un millar de alegaciones ciudadanas impulsadas por la plataforma Salvemos La Navata.
La organización sostiene que los terrenos constituyen una dehesa en buen estado de conservación, con presencia de hábitats de interés comunitario y próxima al Parque Regional del Curso Medio del Guadarrama y a espacios integrados en la Red Natura 2000.
Sus cálculos apuntan a que el desarrollo supondrá la eliminación o afección de más de mil árboles maduros, además del sellado de una superficie actualmente no urbanizada y de un importante impacto paisajístico.
El Ayuntamiento sostiene que cumplirá escrupulosamente la legislación y que los ejemplares que deban ser talados serán repuestos conforme a la normativa. Pero tampoco aquí resulta suficiente contar árboles.
Un ejemplar joven plantado como compensación puede satisfacer una obligación administrativa y continuar sin equivaler ecológicamente a una encina o un enebro que lleva décadas formando parte de una dehesa madura. El debate ambiental sobre Los Altos de la Navata no consiste únicamente en decidir cuántos árboles habrá antes y después de las obras, sino qué ecosistema existe y cuál quedará cuando termine la urbanización.
Un yacimiento arqueológico bajo el futuro desarrollo de Galapagar
El terreno conserva además restos de La China, un yacimiento relacionado con la antigua explotación de materiales utilizados para la fabricación de porcelana vinculada al Real Sitio del Buen Retiro durante el siglo XVIII.
Ecologistas en Acción advierte de que el desarrollo urbanístico afectará a estos restos y también al muro perimetral de mampostería de piedra seca existente en la zona. No es la primera vez que Los Altos de la Navata aparecen en los planes urbanísticos de Galapagar. Los intentos de desarrollar estos terrenos se remontan a muchos años atrás y han provocado sucesivas controversias ambientales y políticas.
La diferencia es que el proyecto ha avanzado considerablemente en su tramitación y cuenta además con la Declaración de Especial Relevancia de la Comunidad de Madrid.
Esta figura permite dar una tramitación urgente o preferente a determinados instrumentos de planeamiento considerados relevantes por su impacto social, económico o medioambiental. Entre los supuestos contemplados se encuentran precisamente determinados desarrollos residenciales que acrediten una demanda de vivienda. La vivienda vuelve así a convertirse en el argumento central de la operación.
PP y Vox defienden el proyecto como una oportunidad para Galapagar
El Gobierno municipal presenta Los Altos de la Navata como una oportunidad para las próximas generaciones, para reforzar los servicios públicos y para crear un municipio pensado para las familias. También recuerda que el número de viviendas es inferior al contemplado en propuestas anteriores y defiende que el proyecto incorpora importantes superficies públicas y zonas verdes.
La oposición de izquierdas y las organizaciones ecologistas describen una realidad muy diferente. Cuestionan que el desarrollo vaya a resolver las necesidades residenciales de la población joven, alertan de los precios que pueden alcanzar incluso las viviendas protegidas y consideran que el beneficio privado obtenido mediante la transformación de los terrenos no compensa la pérdida ambiental.
Buena parte de las 36,5 hectáreas pertenece además a un número reducido de propietarios. Dos sociedades inmobiliarias concentran, según la documentación conocida, alrededor del 68 % del suelo incluido en la actuación.
Ese dato tampoco convierte automáticamente un proyecto privado en ilegítimo. El urbanismo español se ha desarrollado durante décadas mediante actuaciones en las que propietarios privados transforman suelo conforme al planeamiento y asumen las correspondientes cargas urbanísticas. Pero obliga a separar con bastante cuidado dos intereses que no son necesariamente idénticos. Que exista una necesidad pública de vivienda no significa que cualquier operación inmobiliaria destinada a construirla responda en la misma medida al interés público.
La vivienda que necesitamos y el suelo que estamos dispuestos a perder
Galapagar resume una discusión que empieza a repetirse en muchos municipios españoles. Necesitamos construir vivienda y, especialmente, vivienda asequible. Durante años se edificó demasiado en algunos lugares y demasiado poco donde después aumentó la demanda. El parque público continúa siendo insuficiente y el precio de compra y alquiler se ha separado de los salarios de una parte considerable de la población. Negarse sistemáticamente a construir tampoco resolverá ese problema.
Pero reconocerlo no obliga a aceptar que la emergencia residencial suspenda cualquier discusión sobre el modelo urbanístico, la protección ambiental, las infraestructuras necesarias o el precio final de aquello que se construye.
La pregunta no puede reducirse a elegir entre árboles y viviendas, porque formulada así la respuesta parece inevitable. La cuestión es decidir dónde puede crecer una ciudad, qué suelo merece conservarse, cuánto espacio debe reservarse realmente para vivienda asequible y qué parte del incremento de valor generado por una decisión urbanística debe regresar a la comunidad que lo hace posible.
En Los Altos de la Navata están en juego 652 viviendas. También una dehesa, más de un millar de árboles según las alegaciones ecologistas, restos arqueológicos y una transformación de 36,5 hectáreas que difícilmente podrá deshacerse una vez ejecutada. Construir es una decisión política. Decidir dónde, para quién y a qué precio también.
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