El Gobierno parece haber agotado la paciencia con la diplomacia de los incentivos en referencia al mercado del alquiler en España. Tras años abonado a la teoría de que la benevolencia fiscal corregiría por sí sola las disfunciones de la oferta, La Moncloa baraja ahora, según ha publicado El País, una mutación de su estrategia: transformar el IRPF de los arrendadores en una herramienta de castigo. Este viraje, que sustituye la exclusividad del premio por una dialéctica de "palo o zanahoria", marca un hito en la política económica del Ejecutivo, desplazándose desde el fomento de conductas deseadas hacia la penalización directa de la maximización de rentas.
Hasta la fecha, el sistema tributario español ha tratado al casero con una indulgencia notable. La reducción general del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler (el beneficio real tras deducir gastos como el IBI o la comunidad) ha sido el pilar de un pacto no escrito: beneficios fiscales a cambio de estabilidad residencial. Sin embargo, el Ministerio de Hacienda y el de Vivienda estudian ahora modular esta bonificación a la baja. La tesis es simple pero agresiva: aquel propietario que decida elevar el precio al renovar un contrato verá cómo su escudo fiscal se encoge de forma proporcional a la subida aplicada.
Este diseño busca atajar el fenómeno de la "inflación de salida" en los contratos que, firmados en el valle de la pandemia en 2021, expiran ahora en un ecosistema radicalmente distinto. Con un precio del metro cuadrado que ha escalado un 41,5% en el último lustro (alcanzando los 15 euros de media nacional), el Gobierno intenta desesperadamente poner puertas a un campo donde la demanda residencial se encuentra desbordada.
Desde una perspectiva puramente administrativa, la medida es de una elegancia técnica incuestionable. La Agencia Tributaria ya posee el historial de rentas declaradas por los más de dos millones de arrendadores físicos en España, lo que permite un cruce de datos quirúrgico para detectar incrementos en los nuevos contratos. No obstante, la viabilidad política de este real decreto ley es harina de otro costal. En un Congreso donde el Ejecutivo sufre para amalgamar mayorías sólidas, convertir el IRPF en un instrumento de control de precios, aunque sea por vía indirecta, promete una batalla legislativa de alta intensidad.
La propuesta mantiene, no obstante, una distinción estratégica. La penalización no llegaría nunca al 0%, preservando así la frontera fiscal entre el alquiler de vivienda habitual y el lucrativo mercado del alquiler de temporada o vacacional, que carece de estos beneficios. Es un intento de mantener el incentivo para que el parque de viviendas siga en el mercado residencial, evitando una fuga masiva hacia modalidades de estancia corta.
El trasfondo de este intervencionismo fiscal es un mercado que muestra signos de agotamiento social. En plazas críticas como Madrid o Barcelona, donde los repuntes superan el 50%, una vivienda estándar de 70 metros cuadrados ha pasado de costar algo más de mil euros a rozar los 1.600 en apenas cinco años. Ante esta realidad, el anuncio del presidente Pedro Sánchez a inicios de 2026 sobre una reducción total del 100% para quienes congelen precios parecía el límite de la política de incentivos.
La introducción del "palo" fiscal sugiere que el Ejecutivo ha diagnosticado que la zanahoria ya no es suficiente para contener la ambición de los rentistas en un entorno de escasez crónica. Al vincular la presión tributaria directamente a la etiqueta del precio, el Gobierno no solo busca recaudar más de quienes más encarecen la vida urbana, sino enviar una señal moral: en un contexto de emergencia habitacional, el beneficio extraordinario tendrá un coste fiscal extraordinario.