Alberto Núñez Feijóo ha vuelto a colocar la vivienda en el centro de su programa económico con una fórmula que resume bastante bien la política que el Partido Popular viene defendiendo desde la aprobación de la Ley de Vivienda: menos intervención sobre los precios, más incentivos a la propiedad y más respaldo público para facilitar la compra. El problema es que una parte de ese planteamiento parece ignorar qué está ocurriendo allí donde se han aplicado las medidas que pretende eliminar.
El decálogo económico presentado por el PP plantea construir un millón de viviendas en cuatro años, acabar con las zonas de mercado residencial tensionado y ofrecer a los jóvenes avales públicos de hasta el 95% o incluso el 100% para adquirir una casa. Feijóo añade una denominada “hucha hogar” y rebajas fiscales que, según sus propios cálculos, permitirían ahorrar entre 21.000 y 26.000 euros.
La necesidad de actuar difícilmente admite discusión. El 44,3% de los jóvenes españoles de entre 26 y 34 años seguía viviendo con sus padres en 2025, según la Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el INE en abril de 2026. Entre quienes permanecían en el hogar familiar, el 34,6% afirmaba que no podía permitirse un alquiler y otro 12,7% que no podía comprar una vivienda. Entre las personas que buscaron casa sin conseguir cambiar de residencia, el 67,2% señaló directamente el precio excesivo como principal obstáculo.
El desacuerdo aparece al decidir qué problema pretende resolver cada medida. Ayudar a un joven a financiar el 100% de una vivienda no aumenta por sí mismo el número de viviendas disponibles. Facilita la financiación a determinados compradores que tienen ingresos suficientes para pagar una hipoteca pero carecen del ahorro necesario para aportar la entrada. Es una diferencia importante.
España, de hecho, dispone ya de una línea estatal de avales ICO dotada con 2.500 millones de euros para jóvenes menores de 35 años y familias con menores, destinada precisamente a cubrir la parte de la operación que habitualmente queda fuera de la financiación bancaria. La propuesta del PP amplía considerablemente esa filosofía, pero no inventa el instrumento.
Más dinero para comprar la misma vivienda
El riesgo aparece al combinar avales muy elevados y reducciones fiscales con una oferta que continúa siendo insuficiente en las zonas de mayor demanda. El Banco de España lleva tiempo identificando precisamente la escasez relativa de oferta como uno de los factores que presionan al alza los precios. Su análisis del mercado residencial señala que la construcción de vivienda nueva permanece en niveles mucho más modestos que en anteriores fases expansivas y que el déficit se concentra especialmente en determinadas áreas.
Por eso, avalar hasta el 100% de una hipoteca puede resolver el problema de la entrada para una parte de los jóvenes, pero no necesariamente el del precio. Si varias personas pasan a disponer de mayor capacidad para competir por un número de viviendas que no aumenta al mismo ritmo, una parte del beneficio público puede acabar trasladándose al precio.
El propio PP parece reconocer indirectamente esa insuficiencia cuando acompaña los avales de la promesa de construir un millón de viviendas en cuatro años. El volumen es enorme: 250.000 viviendas adicionales cada año. Sin embargo, el partido habla de “crear las condiciones” para alcanzar esa cifra, una formulación bastante distinta de comprometer la construcción pública de un millón de viviendas. Queda por determinar cuánto suelo se movilizaría, cuántas serían protegidas, cuántas permanecerían en alquiler asequible y qué parte correspondería exclusivamente a promoción privada.
También existe otro límite que apenas aparece en el discurso sobre los avales. Una hipoteca del 100% elimina la necesidad de disponer de una gran entrada, pero no convierte en solvente a quien no puede pagar las cuotas. El Banco de España constató en julio que las entidades habían endurecido durante el segundo trimestre de 2026 tanto los criterios como las condiciones de concesión de crédito en distintos segmentos y que la demanda de préstamos para vivienda había descendido. El aval público desplaza una parte del riesgo, pero no elimina el precio de la vivienda ni la relación entre ingresos y endeudamiento.
Las zonas tensionadas que Feijóo quiere eliminar
Más discutible todavía resulta la decisión de suprimir las zonas de mercado tensionado antes de incorporar al análisis los resultados disponibles. La tesis del PP lleva años siendo prácticamente la misma. Feijóo sostiene que limitar las rentas provoca que los propietarios retiren viviendas del mercado, reduce la oferta y termina elevando los precios. En abril de 2023 advertía de que “topar precios e intervenir el mercado” podía reducir la oferta de alquiler, porque los propietarios podían decidir no arrendar sus viviendas bajo esas condiciones.
Tres años después existen datos que permiten comprobar, al menos parcialmente, aquella previsión.
Cataluña ofrece la experiencia más extensa. Los datos oficiales actualizados en julio de 2026 muestran que, tomando como base el primer trimestre de 2024, los alquileres de las zonas tensionadas se situaban en el primer trimestre de este año un 1,3% por debajo de aquel nivel. En los municipios catalanes no sometidos a la contención habían aumentado aproximadamente un 9,5%. En Barcelona, la reducción acumulada alcanzaba el 4,7%.
La evolución tampoco confirma, por el momento, una desaparición general del alquiler residencial. Según la Generalitat, en el primer trimestre de 2026 el parque de alquiler habitual acumulaba 20.994 contratos más desde la implantación de la regulación, y únicamente durante ese trimestre registró un saldo positivo de 3.404 contratos vigentes.
El Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona aporta otra referencia. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler medio de los nuevos contratos en Barcelona pasó de 1.193 a 1.161 euros mensuales. Al mismo tiempo, el número de contratos vigentes había aumentado en 1.374.
Estos datos no permiten afirmar que la regulación haya resuelto el problema de la vivienda en Cataluña, ni que sus resultados puedan trasladarse automáticamente al conjunto de España. Barcelona continúa soportando alquileres extraordinariamente elevados y sigue existiendo una fuerte presión de demanda. Sí permiten cuestionar una afirmación mucho más concreta: que limitar los alquileres conduce necesariamente a una subida de precios y a la desaparición de la oferta. Hasta el primer trimestre de 2026, los registros administrativos catalanes no muestran ese resultado.
Eliminar las zonas tensionadas supondría además retirar no solamente la limitación aplicable en determinados contratos, sino una herramienta diseñada específicamente para lugares donde el coste de la vivienda ha dejado de guardar una relación razonable con los ingresos de sus residentes.
Feijóo también defendió alquileres tasados
La posición actual contiene además una contradicción con el discurso que el propio Feijóo mantuvo al comienzo de la legislatura anterior.
En abril de 2023, durante la discusión de la Ley de Vivienda, el presidente del PP rechazaba intervenir el mercado privado y advertía de las consecuencias de topar los alquileres. Sin embargo, en aquella misma intervención anunció una propuesta para construir vivienda “a un precio tasado y con un alquiler tasado” destinada fundamentalmente a jóvenes y rentas bajas.
La diferencia jurídica es evidente, una cosa es limitar el alquiler de determinadas viviendas privadas en zonas tensionadas y otra establecer precios máximos en vivienda protegida. Pero políticamente desmonta una idea más amplia que aparece de manera recurrente en el discurso popular. La fijación administrativa de precios no es ajena al modelo del PP; lo que rechaza es aplicarla a una parte del mercado privado. Feijóo lo sabe también por su etapa al frente de la Xunta.
La Ley de Vivienda de Galicia de 2012, aprobada durante su presidencia, establecía que las viviendas protegidas estarían sometidas durante su periodo de protección a un precio máximo de venta o de alquiler fijado por la Administración. La norma prohibía además expresamente cobrar cantidades superiores a esos máximos.
Su Gobierno autonómico tampoco planteaba entonces la propiedad como única respuesta. Aquella ley establecía que las administraciones públicas debían impulsar planes para favorecer el acceso a la vivienda en alquiler y movilizar viviendas vacías, especialmente para jóvenes y colectivos vulnerables.
Existe, por tanto, una diferencia entre afirmar que cualquier regulación de precios destruye el mercado y discutir en qué segmento, durante cuánto tiempo y bajo qué condiciones debe intervenir la Administración. La trayectoria del propio PP demuestra que el partido acepta los precios máximos cuando forman parte de sus programas de vivienda protegida.
El problema que no resuelve una hipoteca
El debate de fondo tampoco puede reducirse a decidir entre comprar o alquilar. La dificultad española es anterior, faltan viviendas asequibles allí donde se concentra el empleo y la población, el parque público continúa siendo insuficiente y los ingresos de una parte considerable de los jóvenes no permiten asumir los precios del mercado.
El Banco de España ha recomendado aumentar el parque público de alquiler asequible ante la rigidez de la oferta y recuerda que España destaca dentro de la Unión Europea por el elevado porcentaje de hogares arrendatarios sometidos a sobresfuerzo económico.
Construir más forma parte necesariamente de la solución. Agilizar planeamiento, movilizar suelo disponible y aumentar la vivienda protegida también. En ese punto existe un espacio considerable para discutir las propuestas del PP sin descartarlas por su procedencia.
Otra cuestión es suprimir las herramientas destinadas a contener los precios antes de disponer de una alternativa capaz de proteger a quienes necesitan alquilar hoy. Un joven que cobra 1.300 o 1.500 euros mensuales no resuelve necesariamente su problema porque el Estado garantice el dinero que le falta para la entrada de una vivienda de 250.000 euros. Sigue necesitando que el banco considere sostenible la deuda y, sobre todo, sigue necesitando pagarla durante décadas. Y quien ni siquiera reúne las condiciones para hipotecarse continúa dependiendo del alquiler.
Ahí aparece la principal carencia del planteamiento de Feijóo. Su política convierte al Estado en garante de una parte mayor de la financiación de la compra al mismo tiempo que pretende retirarlo de la regulación de los mercados de alquiler sometidos a mayor presión. El sector público asumiría más riesgo para facilitar la demanda de vivienda en propiedad, pero tendría menos capacidad para intervenir sobre el precio que soportan quienes no pueden comprar.
Los últimos datos disponibles aconsejan, como mínimo, no desmontar una herramienta antes de evaluar seriamente sus resultados. Cataluña no ha solucionado su crisis residencial con las zonas tensionadas, pero tampoco ofrece hasta el momento la fotografía que el PP anticipó: los alquileres regulados no se han disparado y el parque de alquiler habitual no se ha desplomado.
La vivienda necesita mucha más oferta, especialmente pública y asequible. Necesita también construcción, suelo y procedimientos administrativos menos lentos. Pero aumentar la capacidad de endeudamiento de los compradores sin actuar simultáneamente sobre precios, oferta y parque público corre el riesgo de financiar mejor una vivienda que continúa siendo demasiado cara.
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