Comprar una vivienda en pareja después de vender una casa propia puede tener a partir de ahora una consecuencia fiscal que muchos contribuyentes probablemente no habían previsto. El Tribunal Económico-Administrativo Central ha unificado criterio sobre la exención por reinversión en vivienda habitual y ha establecido que el beneficio en el IRPF no depende únicamente del dinero que se destine a la nueva casa, sino también de la parte de esa vivienda que pase a ser propiedad de quien vendió la anterior.
La decisión afecta a una situación relativamente frecuente. Una persona posee una vivienda en exclusiva, la vende y utiliza el dinero obtenido para adquirir junto a su cónyuge o pareja una nueva residencia. Hasta ahora podía surgir la discusión de si debía considerarse reinvertido todo el dinero aportado por ese contribuyente, aunque finalmente solo adquiriese la mitad de la propiedad. El TEAC ha cerrado esa puerta.
La resolución, fechada el 13 de julio, determina que la exención debe calcularse atendiendo al importe destinado a adquirir la participación que efectivamente incorpora el contribuyente a su patrimonio. En el caso de una vivienda adquirida con carácter ganancial y sin atribución expresa de cuotas, el IRPF considera que corresponde un 50% a cada cónyuge.
La cuestión posee bastante más trascendencia práctica de la que su lenguaje tributario permite advertir a primera vista. La normativa establece que la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual puede quedar exenta cuando el importe obtenido se reinvierte en otra residencia habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y la operación se realice dentro del plazo legal de dos años, anteriores o posteriores a la transmisión. Cuando la reinversión es parcial, también lo es la exención.
Lo que el TEAC aclara ahora es qué significa realmente reinvertir cuando la nueva vivienda pertenece a más de una persona.
El caso que ha originado la resolución permite entender el alcance del cambio con bastante claridad. El contribuyente había vendido una vivienda de su exclusiva propiedad por 217.739,72 euros y posteriormente adquirió junto a su esposa una nueva residencia cuyo coste ascendía, en el momento relevante para la reinversión, a 170.091,21 euros.
La nueva vivienda era ganancial. A efectos del IRPF, por tanto, al contribuyente le correspondía el 50%, valorado en 85.045,61 euros. El TEAC concluye que esa es la cantidad que puede considerarse reinvertida por él a efectos de la exención, aunque hubiese destinado a la operación una suma superior procedente de la venta de su anterior casa. En el caso concreto, únicamente el 39,07% de la ganancia quedó exento y el resto continuó sujeto a tributación.
La lógica del tribunal es patrimonial. El dinero aportado por una persona no puede generar para ella una exención fiscal por la parte que termina financiando una propiedad jurídicamente atribuida a otra. Si un contribuyente adquiere la mitad de la nueva casa, Hacienda entiende que la reinversión relevante para su IRPF debe quedar vinculada a esa mitad.
El criterio resulta especialmente significativo para los matrimonios en régimen de gananciales. El TEAC sostiene que, con independencia de las particularidades civiles de ese régimen económico, el artículo 11 de la Ley del IRPF obliga a atribuir fiscalmente por mitad los bienes y derechos de los que sean titulares ambos cónyuges cuando no exista otra cuota acreditada. De ahí que la exención quede limitada como máximo al 50% del precio de adquisición de la nueva vivienda ganancial en un supuesto como el analizado.
La decisión introduce así una advertencia importante en un mercado inmobiliario donde la compra en pareja constituye para muchas familias la única forma económicamente viable de acceder a una vivienda. La fiscalidad entra en un momento especialmente delicado de la biografía doméstica, cuando dos patrimonios hasta entonces separados pasan a organizarse alrededor de una residencia común.
Y ahí aparece una cuestión que rebasa el expediente tributario. El sistema fiscal necesita reglas objetivas y difícilmente puede conceder a un contribuyente una exención por una propiedad que jurídicamente no le pertenece. Pero la aplicación estricta de esa lógica puede producir resultados poco intuitivos en economías familiares donde la aportación de cada miembro a la compra está lejos de ser simétrica.
Una persona puede vender la vivienda en la que ha vivido durante años, aportar la mayor parte del capital para comprar la siguiente y descubrir después que Hacienda no observa solamente cuánto dinero salió de su patrimonio, sino cuánto inmueble entró en él.
El TEAC considera que admitir otra interpretación supondría reconocer indebidamente una exención. También señala que la misma lógica puede trasladarse a adquisiciones compartidas entre familiares u otros copropietarios, porque la clave no reside en la relación personal entre quienes compran, sino en el porcentaje de propiedad adquirido.
La doctrina tiene además vocación de cerrar discrepancias interpretativas. El Tribunal Central adopta el criterio que había defendido el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria y señala expresamente que determinadas resoluciones y pronunciamientos invocados en sentido distinto no resultan vinculantes para el órgano central.
No desaparece, por supuesto, la exención por reinversión en vivienda habitual. La Agencia Tributaria mantiene que la ganancia puede quedar completamente exenta cuando se reinvierte todo el importe obtenido y se cumplen los restantes requisitos legales. Si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional.
Lo que cambia es la respuesta a una pregunta decisiva para quienes compran acompañados. A efectos fiscales, reinvertir dinero en una casa no significa necesariamente adquirir por ese mismo importe una vivienda propia.
La diferencia parece pequeña hasta que llega la declaración de la renta.
Añadir DiarioSabemos como fuente preferida de Google de forma gratuita
Mantente informado con las últimas noticias de actualidad.