La España de Pedro Sánchez se ha acostumbrado a anunciar grandes fondos, grandes cifras y grandes palabras en torno a la vivienda, pero sigue sin resolver lo esencial: la ausencia de un sistema estable de parque público que discipline el mercado y garantice alquileres asequibles a largo plazo. Frente a esa lógica de instrumento financiero y ciclo político corto, el modelo de vivienda pública de Viena funciona desde hace décadas como un ecosistema robusto, previsible y masivo, donde el acceso a un hogar digno es una política de Estado continuada y no el eslogan de una legislatura.
El nuevo fondo «España Crece», presentado como palanca para «cerrar el déficit habitacional», promete movilizar hasta 23.000 millones de euros en recursos públicos y privados vinculados a la vivienda y construir alrededor de 15.000 viviendas al año en un país con millones de hogares tensionados por el precio del alquiler y la compra. El corazón financiero del plan descansa en los fondos europeos Next Generation, de los que se canalizarán 13.300 millones (10.500 en préstamos y 2.800 en transferencias), con solo 2.000 millones dedicados directamente a la construcción de vivienda, cifra que se eleva al entorno de los 14.000 millones si se suma la financiación del ICO.
Sánchez insiste en que se trata del «mayor volumen de financiación pública y privada en condiciones ventajosas de nuestra historia para combatir la crisis habitacional» y que el objetivo es «extender una alfombra roja al inversor privado, pero no para especular, sino para construir hogares para la mayoría». La formulación es precisa: la llave del modelo no está en la propiedad pública del parque, sino en el intento de alinear incentivos privados mediante garantías, préstamos y participación accionarial del Estado.
En términos de diseño, España Crece es mucho más que un fondo de vivienda: es un vehículo híbrido pensado para impulsar la competitividad «verde e inclusiva», reforzar la productividad y el mercado de capitales, e invertir en energía, digitalización, computación cuántica, economía circular, infraestructuras, agua, seguridad y vivienda. Esa amplitud sectorial, que en economía política puede interpretarse como virtud, se convierte en un problema cuando se analiza la vivienda como principal problema social. El mensaje implícito es claro: la vivienda es una pieza más de una gran arquitectura de inversión, no necesariamente el eje de un nuevo contrato social urbano. Y, sin embargo, el relato gubernamental la coloca en el centro, prometiendo resolver con un instrumento financiero lo que en realidad es un fracaso histórico de planificación y regulación del suelo.
La ministra de Vivienda subraya que el presupuesto del área «se ha multiplicado por ocho», que se ha creado el organismo Casa 47 y que se trabaja en un nuevo plan estatal para dimensionar el parque público de vivienda con la vista puesta en «situarlo en el entorno de la media europea».
El reconocimiento de las «debilidades autóctonas» suena, por una vez, a diagnóstico honesto: España llega tarde y mal a la construcción de un parque público robusto, con un stock de vivienda social muy inferior al de sus vecinos del norte y concentrado, además, en promociones dispersas y poco integradas. Pero la solución propuesta (un fondo de inversión que comparte riesgos con el sector privado mediante garantías, financiación directa y participación estable a largo plazo) remite más al lenguaje de los bancos de desarrollo que al de una política de vivienda con vocación estructural.
Es aquí donde la comparación con Viena resulta particularmente incómoda. La capital austríaca lleva décadas demostrando que un sistema masivo de vivienda pública y cooperativa puede sostener alquileres moderados, evitar burbujas especulativas y reducir la brecha social en el acceso al hogar sin renunciar a una ciudad dinámica y atractiva.
La lógica vienesa no es la del proyecto estrella, sino la de un parque público que representa una parte muy significativa del total de viviendas, gestionado de forma profesional, con reglas transparentes de acceso y, sobre todo, con una apuesta sostenida por la construcción y el mantenimiento de vivienda municipal y cooperativa a largo plazo. El inversor privado es bienvenido, pero su papel se inserta en un ecosistema donde el poder de fijar precios no está en manos de fondos de inversión o plataformas de alquiler turístico, sino en una oferta pública que actúa como ancla.
Mientras Viena, una ciudad que no se puede considerar como un paraíso comunista, ha consolidado un modelo en el que el Estado, en este caso la ciudad, es propietario directo de un volumen significativo de vivienda y fija estándares de calidad y precio que arrastran al conjunto del mercado, el proyecto de Sánchez se concentra en intermediar financiación para que otros construyan. La diferencia no es menor: en el modelo vienés, los flujos presupuestarios y de inversión se traducen en activos públicos tangibles, en edificios que seguirán siendo parte del parque social dentro de 40 años; en el modelo español propuesto por Sánchez, una parte sustancial del esfuerzo público se materializa en préstamos, garantías y capital de riesgo que, aunque faciliten la construcción, garantizan que el resultado final quede en manos públicas ni que los alquileres se mantengan realmente asequibles cuando cambien las condiciones del mercado.
El discurso de «compartir riesgos con el sector privado» encaja bien en la gramática de Bruselas, en la narrativa del «círculo virtuoso» en el que las empresas crecen, innovan y crean empleo de calidad. Pero la experiencia vienesa sugiere que la vivienda requiere una lógica distinta: más cercana a la infraestructura social que a la cartera de un fondo soberano. Allí, la financiación se ha orientado durante décadas a sostener un sistema de vivienda municipal y cooperativa, con reglas de acceso relativamente amplias que hacen que buena parte de la clase media pueda vivir en alquiler público o semi‑público. El resultado es un mercado donde la vivienda no se convierte tan fácilmente en activo especulativo y donde el alquiler representa una opción estable de vida, no una estación de paso incómoda antes de la compra.
Desde esta perspectiva, el proyecto España Crece parece moverse en una dirección casi opuesta. Se promete atacar el «déficit habitacional» con 15.000 viviendas anuales en un país donde la demanda insatisfecha se mide en cientos de miles, mientras se destina la mayor parte de la arquitectura financiera a sectores distintos de la vivienda. Se invoca la crisis habitacional, pero se evita hablar de medidas estructurales como una expansión masiva del parque público en propiedad estatal o local, una reforma profunda de la fiscalidad de la vivienda, o límites más estrictos a la especulación sobre suelo y vivienda vacía. El Estado se asume como facilitador de negocio, más que como constructor y propietario directo de un stock suficiente de vivienda social.
La comparación con Viena también desnuda un componente político que va más allá de la técnica. En la capital austríaca, la vivienda pública es parte de la identidad política de la ciudad, un consenso transversal que ningún gobierno cuestiona abiertamente porque forma parte de la normalidad cotidiana de amplias capas de la población. En España, cada ciclo de anuncios (planes de choque, leyes de vivienda, fondos extraordinarios) convive con una realidad tozuda: un parque público raquítico, una fuerte dependencia del mercado privado y una política del anuncio que no termina de traducirse en cambios estructurales. La promesa de situarse «en la media europea» es, al mismo tiempo, una confesión de retraso y una forma de rebajar la ambición: Viena no es la media, es el ejemplo de que se puede ir mucho más lejos.
En términos de relato, Pedro Sánchez presenta «España Crece» como el puente entre el Plan de Recuperación y una nueva etapa de inversión que combine competitividad y justicia social. En términos de vivienda, sin embargo, el plan se queda a medio camino entre la política social y la estrategia industrial. No es irrelevante que el mismo instrumento que debe financiar vivienda asequible esté concebido para apostar por la computación cuántica o las infraestructuras de agua: indica que, en la jerarquía de prioridades, la vivienda se gestiona como un sector más de inversión, no como la piedra angular de un nuevo pacto social intergeneracional.
La lección de Viena, sin embargo, apunta en otra dirección: sin un parque público amplio, estable y en propiedad pública, la vivienda seguirá siendo rehén de la volatilidad del mercado y de los ciclos financieros. España puede movilizar 23.000 millones en un fondo soberano y aun así no alterar de forma decisiva la estructura de su mercado de vivienda si no convierte esa potencia financiera en ladrillo público y alquiler asequible a largo plazo. Entre el anuncio y el modelo vienés hay algo más que una brecha de recursos: hay una brecha de filosofía. Viena lleva un siglo tratando la vivienda como un derecho garantizado mediante oferta pública masiva; España sigue intentando resolver una crisis estructural con ingeniería financiera y promesas de colaboración público‑privada.
La cuestión no es si España Crece es inútil (no lo es, puede facilitar proyectos y aliviar cuellos de botella), sino si es el instrumento adecuado para corregir un problema que no es solo de financiación, sino de correlación de fuerzas en el mercado de la vivienda. Mientras Viena demuestra que un parque público potente disciplina precios y ofrece seguridad vital a varias generaciones, el modelo español se limita, de momento, a apostar por que más crédito y más garantías generen, por sí solos, hogares accesibles. La diferencia entre ambos no está solo en la escala, sino en la decisión política de quién debe ser el verdadero protagonista del sistema: el inquilino y la ciudad, como en Viena, o el inversor y el fondo, como sugiere el diseño de «España Crece».