La crisis de la vivienda es un fenómeno global. En Estados Unidos, el acceso a una casa se ha convertido en uno de los principales vectores del malestar económico y social, especialmente entre jóvenes y clases medias urbanas. En ese contexto, y con las elecciones de mitad de mandato en el horizonte, Donald Trump ha vuelto a recurrir a una de sus fórmulas predilectas: una propuesta de alto impacto político, escasos detalles técnicos y efectos colaterales poco explorados.
El presidente estadounidense anunció su intención de prohibir a grandes inversores institucionales, fondos de inversión, bancos y corporaciones la compra de viviendas unifamiliares, con el objetivo, en teoría, de frenar la escalada de precios. La medida, difundida a través de Truth Social, se presenta como un intento de rescatar el “sueño americano” de la propiedad privada, erosionado, según Trump, por la inflación y las políticas demócratas.
El mensaje conecta con una realidad tangible: en 2022, uno de cada cuatro inmuebles residenciales fue adquirido por grandes actores financieros, según datos del Wall Street Journal. La financiarización del mercado ha reducido la oferta, tensionado los precios y transformado barrios enteros en activos de rentabilidad.
La reacción de los mercados al anuncio de Trump fue inmediata: Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo, llegó a caer un 9,3% en Bolsa, mientras Invitation Homes, el mayor arrendador de viviendas unifamiliares del país, perdió alrededor del 7%.
Una propuesta vacía
Como es habitual en el trumpismo, el anuncio llega sin un plan legislativo claro. Trump no explicó cómo se implementaría la prohibición, qué entidades quedarían exactamente afectadas ni cómo sortearía la necesaria aprobación del Congreso. Tampoco aclaró si la medida sería retroactiva o solo aplicable a nuevas adquisiciones.
Esa ambigüedad no es un error, sino una estrategia. El anuncio cumple una función política inmediata: señalar a un enemigo identificable, los grandes fondos, y alinearse con los votantes expulsados del mercado inmobiliario. La eficacia económica queda relegada a un segundo plano. Pero lo más interesante no es lo que Trump dice, sino lo que no dice y a quién beneficiará. Como sucede con el actual presidente de los Estados Unidos, todo queda en familia.
Menos fondos, más promotores privados
Una prohibición explícita a los grandes inversores institucionales no elimina la presión sobre el mercado inmobiliario estadounidense; simplemente la redistribuye. En economía política, este fenómeno se conoce como efecto desplazamiento: cuando un actor dominante es expulsado de un mercado, su espacio no queda vacío, sino que es ocupado por otros con menor visibilidad pública, mayor flexibilidad regulatoria y, a menudo, vínculos más estrechos con el poder político.
En el caso de la vivienda unifamiliar en Estados Unidos, ese vacío no lo llenarían familias individuales (limitadas por crédito, salarios estancados y tipos de interés elevados) sino promotores privados, fondos familiares, vehículos de inversión híbridos y consorcios inmobiliarios no cotizados. Actores que no figuran en los titulares, pero que llevan décadas operando en los márgenes del sistema financiero con una ventaja clave: no están sometidos al mismo escrutinio político ni bursátil que gigantes como Blackstone o Invitation Homes.
Mientras los grandes fondos institucionales dependen del acceso a los mercados de capitales y de una regulación exhaustiva, los promotores privados pueden fragmentar operaciones, utilizar sociedades pantalla y estructurar compras a través de entidades locales, dificultando cualquier intento de control efectivo. El resultado es un mercado más opaco, no necesariamente más justo.
Este tipo de capital opera con horizontes de rentabilidad más cortos y estrategias más agresivas: compras selectivas en zonas en revalorización, rehabilitación mínima y alquiler a precios máximos. Lejos de aliviar la presión sobre los precios, este modelo puede acelerar procesos de gentrificación, especialmente en áreas metropolitanas donde la oferta ya es limitada.
El yerno de Trump: oportunidad estructural, no accidente
El presunto repliegue de los grandes fondos institucionales del mercado de la vivienda unifamiliar no solo abre espacio para nuevos actores: favorece de manera desproporcionada a quienes ya conocen íntimamente las grietas del sistema inmobiliario estadounidense. En ese sentido, Jared Kushner no es un beneficiario casual, sino el heredero de un modelo de negocio que durante décadas ha sabido extraer rentabilidad en entornos urbanos tensionados, regulatoriamente complejos y socialmente frágiles.
Antes de convertirse en asesor presidencial y figura central de la diplomacia trumpista, Kushner fue, ante todo, un casero a gran escala. Y lo fue en dos de los mercados más tensionados del país: la ciudad de Nueva York y el estado de Maryland. Precisamente allí donde la vivienda es más escasa, la regulación más intrincada y el conflicto entre rentabilidad privada y derecho a la vivienda más visible.
Nueva York: rentas reguladas, incentivos perversos
En Nueva York, el imperio inmobiliario de Kushner Companies construyó buena parte de su rentabilidad en torno a edificios con alquileres regulados. El modelo era simple y legal, aunque profundamente controvertido: comprar inmuebles con inquilinos protegidos por control de rentas, presionar para su salida mediante litigios, reformas prolongadas o servicios deficientes, y posteriormente revalorizar las viviendas liberadas a precios de mercado.
En distintas demandas judiciales quedó demostrado el acoso sistemático a inquilinos, retrasos deliberados en reparaciones básicas y uso agresivo de los tribunales para forzar desalojos. Estas prácticas consolidaron una reputación clara: maximizar el valor inmobiliario explotando los límites de la regulación, no su espíritu.
Este historial resulta particularmente relevante a la luz de las propuestas de Trump. Una política que penaliza a grandes fondos pero no refuerza la protección del inquilino ni la supervisión local crea un terreno fértil para actores acostumbrados a operar en zonas grises, donde el cumplimiento formal de la ley convive con costes sociales externalizados.
Maryland: la periferia como laboratorio
El estado de Maryland, y en particular el condado de Baltimore, fue otro escenario clave. Allí, Kushner Companies adquirió amplias carteras de vivienda destinadas a clases medias y trabajadoras. El patrón volvió a repetirse: subidas de alquiler, deterioro del mantenimiento y un aumento notable de litigios por impago.
Algunas de estas propiedades acumulaban cientos de demandas de desahucio al año, afectando de forma desproporcionada a inquilinos vulnerables. En algunos casos, las autoridades locales impusieron sanciones por violaciones de códigos de habitabilidad, aunque sin alterar sustancialmente el modelo de negocio. En el año 2021 un juez condenó a la compañía del yerno de Trump por la violación de una decena de leyes de protección al consumidor y del derecho a la vivienda.
Maryland funcionó, así, como un laboratorio de expansión: menos visibilidad mediática que Nueva York, menor capacidad de presión política por parte de los inquilinos y un marco regulatorio más laxo. Justo el tipo de entorno que podría proliferar si el mercado se desplaza desde grandes fondos institucionales hacia promotores privados altamente capitalizados.
Este pasado no es anecdótico; es formativo. Enseñó a Kushner y a su entorno a navegar regulaciones complejas, anticipar cambios políticos y monetizar tensiones sociales. Cuando ahora se anuncian medidas que alteran el equilibrio del mercado, quienes poseen esa experiencia parten con ventaja.
Si los grandes fondos retroceden por presión política y reputacional, el espacio resultante no será ocupado por compradores individuales, sino por actores que ya han demostrado su capacidad para operar en mercados saturados y tensionados. Y pocos conocen mejor esas dinámicas que quienes hicieron fortuna en la Nueva York de las rentas controladas o en el Maryland de los alquileres de alta rotación.
El riesgo, por tanto, no es hipotético. Estados Unidos ya ha visto cómo la retirada de grandes propietarios no implica una mejora automática para los inquilinos. En muchos casos, simplemente cambia el rostro del casero, no su lógica.
En ese sentido, la presunta reconfiguración del mercado inmobiliario bajo el segundo mandato de Trump no apunta a una desfinanciarización de la vivienda, sino a su privatización más profunda y menos visible. Una transición que, como muestran los precedentes de Nueva York y Maryland, puede ser socialmente costosa, políticamente opaca y económicamente rentable para unos pocos.
Y entre esos pocos, Jared Kushner no sería un accidente de la historia, sino una de sus expresiones más coherentes.
Trump no arreglará la crisis de vivienda
Nada de esto aborda el núcleo de la crisis: la insuficiencia estructural de oferta, la rigidez del suelo, los cuellos de botella regulatorios locales y la falta de una política federal ambiciosa de vivienda asequible. Limitar quién compra sin aumentar significativamente cuántas viviendas se construyen es una estrategia incompleta.
Así, la promesa de devolver el sueño americano solo será una ilusión retórica e hiperbólica. Menos fondos institucionales no significa automáticamente más propietarios. Significará, simplemente, un mercado más cerrado, más selectivo y más rentable para quienes ya estaban mejor posicionados. Y en ese escenario, los promotores privados como Jared Kushner son los verdaderos ganadores silenciosos.
Populismo inmobiliario
La propuesta de Trump ilustra una tensión recurrente en su presidencia: la distancia entre el discurso populista y los incentivos económicos de su entorno. Defender al comprador medio frente a Wall Street es una narrativa eficaz. Pero hacerlo sin una política integral de aumento de oferta, vivienda social y regulación del suelo corre el riesgo de ser un simple ajuste cosmético que reordena ganadores y perdedores sin resolver el problema estructural.
Además, la línea entre política pública y beneficio privado se vuelve especialmente difusa cuando la familia presidencial mantiene intereses activos en el sector. Nuevamente, el conflicto de intereses y la corrupción son difíciles de evitar en el reino del rey Donald.
Propuesta electoralista
Trump ha prometido presentar “los planes de vivienda más agresivos de la historia de Estados Unidos” en las próximas semanas, coincidiendo con su intervención en el Foro Económico Mundial de Davos. El contraste no es menor: denunciar a los grandes fondos ante el electorado doméstico mientras se dialoga con la élite financiera global en Suiza resume bien la ambivalencia del momento.
La crisis de la vivienda es real. El enojo social, también. Pero las soluciones parciales y altamente politizadas producen efectos secundarios que benefician a quienes mejor saben navegar los márgenes del sistema. En ese tablero, limitar a Blackstone puede ser popular. Reordenar el mercado en favor de inversores mejor conectados, como los Kushner, mucho menos visible.
Como tantas veces en la era Trump, el problema no es solo qué se propone, sino quién termina ganando cuando baja el ruido. Y, con Donald Trump al frente, quien gana dinero es Donald Trump.