En la arquitectura financiera de cualquier país, los índices de referencia hipotecarios cumplen un papel invisible pero decisivo: determinan cuánto pagan millones de familias por su vivienda. En España, mientras el Euribor se ha convertido en la brújula común para medir el precio del dinero en el mercado interbancario, existe otra referencia, el IRPH, cuya lógica escapa tanto a consumidores como a buena parte del ecosistema judicial. Y lo que es peor: su estructura matemática contiene una trampa silenciosa que lo convierte en un índice sistemáticamente más caro que la media del mercado.
Es una anomalía, que el Supremo todavía no ha entendido, que lleva tres décadas en el centro del sistema hipotecario español, pero que ha permanecido sorprendentemente ajena al debate público. Una suerte de agujero negro técnico, inadvertido incluso por abogados y magistrados que han lidiado durante doce años con litigios que ascienden ya a más de un millón de afectados. Ni siquiera el informe académico más citado sobre el IRPH, el del doctor Etxeberria, reparó en este punto. Y sin embargo, en su Circular 5/1994, el propio Banco de España lo advirtió con una claridad que hoy parece profética.
El IRPH no mide lo que parece medir
El IRPH no es, a diferencia del Euribor, una medida del precio al que los bancos se prestan dinero entre sí. Es una media de lo que los bancos cobran a sus clientes por sus propias hipotecas: un índice basado en TAEs, no en tipos nominales. Esta es una de las claves que el Supremo todavía no ha querido comprender con la excusa de que es un índice oficial publicado en el BOE.
Esto implica una consecuencia elemental: el IRPH incorpora comisiones y gastos, porque la TAE los incluye por definición. Cuando esa TAE se utiliza a su vez como referencia en nuevos contratos hipotecarios, a los que se añaden nuevas comisiones, nuevos gastos y, en algunos casos, diferenciales positivos, el resultado es matemáticamente inevitable: esas hipotecas serán más caras que la media que se supone debería reflejar. El índice está contaminado de origen.
En 1994, el Banco de España lo dijo sin ambages: "Su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE [...] sería necesario aplicar un diferencial negativo".
El regulador incluso ofreció una tabla con168 casos distintos indicando qué diferencial negativo debía aplicarse según tipo, comisiones y frecuencia de cuotas. Las entidades, conociéndolo, no lo aplicaron. Y los consumidores, naturalmente, no entendieron nada.
El Supremo y la lógica invertida
Doce años de litigios después, el Tribunal Supremo ha sostenido que el diferencial negativo "iría destinado a asegurar el efectivo conocimiento del interés medio del mercado". Una interpretación que parece desconectada tanto de la literalidad de la Circular como de la aritmética más básica. La tabla del Banco de España no buscaba informar al público: buscaba compensar el sobrecoste estructural que implica usar un índice expresado en TAE para préstamos que, a su vez, generan nuevas TAEs.
El diferencial negativo no era un gesto pedagógico; era un corrector técnico. Y uno que nunca se aplicó.
Segundo coste oculto: la frecuencia de pago
Pero hay un problema aún más profundo, y aún menos discutido, que explica por qué el IRPH se comporta como un índice permanentemente inflado: la periodicidad de las cuotas.
La mayoría de las hipotecas en España se pagan mensualmente. Y en un préstamo amortizable por el sistema francés, pagar intereses cada mes tiene un efecto aritmético inequívoco: la TAE resultante siempre es mayor que el tipo nominal.
El Banco de España lo resume así: "No es equivalente que los pagos se realicen mensualmente a que se hagan una vez al año. En el caso de los pagos mensuales [...], la TAE será superior al tipo nominal".
La diferencia puede parecer pequeña, pero no lo es. En el "Análisis Económico-Financiero de las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2025 sobre IRPH" publicado por la plataforma Stop IRPH Gipuzkoa se toma un préstamo teórico al 6% nominal, sin comisiones ni gastos de ningún tipo. La TAE no será del 6%, sino del 6,168%. Los números no admiten interpretación: es pura mecánica financiera.
La tabla de 1994 lo reflejaba con exactitud. Para un préstamo a diez años con un 1,5% de comisión, el diferencial negativo recomendado variaba así:
- 0,15% para cuotas anuales
- 0,34% para cuotas semestrales
- 0,43% para cuotas trimestrales
- 0,49% para cuotas mensuales
Una escalera perfecta que sigue fielmente la estructura matemática de la TAE.
En otras palabras: la propia periodicidad del pago implica un sobrecoste estructural que cualquier índice basado en TAEs arrastra consigo. Y el IRPH, por su diseño, arrastra todos ellos.
Consecuencia: un índice siempre por encima de la media
El mismo informe señala que si en un escenario hipotético todos los españoles pagaran exactamente un 6% nominal en sus hipotecas y no existiera ni una sola comisión, ni un solo gasto adicional, el IRPH resultante no sería del 6%, sino del 6,168%. Y las hipotecas referenciadas a él pagarían:
- ese 6,168%,
- más su diferencial (si no es negativo),
- más sus propias comisiones y gastos,
- más su propio efecto de periodicidad.
De ahí que el IRPH, incluso en condiciones ideales, se sitúe siempre por encima del tipo promedio del mercado. No es una anomalía coyuntural: es un defecto de fábrica. La advertencia de 1994 no era un pie de página técnico; era una señal de alarma. Y sin embargo, tres décadas después, sus implicaciones apenas han penetrado en el debate público.
Un abuso demasiado complejo para ser evidente
El IRPH es un índice que parece de expertos, pero cuyas consecuencias negativas recaen sobre consumidores comunes. Su diseño se asienta sobre una paradoja: se presenta como reflejo del precio medio del mercado, cuando en realidad lo eleva sistemáticamente. Requiere un diferencial negativo para no distorsionar el coste real del dinero, pero rara vez lo ha tenido. Y descansa en la TAE, una herramienta pensada para informar, no para indexar.
En la industria financiera, los errores de diseño suelen corregirse rápidamente. En España, el IRPH ha sobrevivido treinta años no porque funcione, sino porque es opaco. Tan opaco que ni el mercado, ni los reguladores, ni los tribunales han logrado disipar su niebla conceptual. Su persistencia revela algo más profundo: una combinación de inercia regulatoria, litigiosidad creciente y una asimetría de información que sigue favoreciendo a las entidades y perjudicando al consumidor.
En un país obsesionado con la vivienda en propiedad y desconfiado por naturaleza de los bancos, no deja de ser irónico que el índice más polémico de su sistema hipotecario sea, también, el menos comprendido. Y quizá, como advirtió el Banco de España hace ya treinta años, el que nunca debió utilizarse sin corregir su propia distorsión interna.