Un castigo para los trabajadores y pensionistas que no especulan

Los decretos de vivienda aprobados por el gobierno, aunque llegan tarde, son muy necesarios a pesar de que no son una solución efectiva para solucionar la crisis de la vivienda. El problema está en que, como se redactaron deprisa y corriendo al albur de la "ventana de oportunidad" que se abrió tras el trágico desahucio de Maricarmen Abascal, se ha metido en el mismo saco a los pequeños propietarios y a los grandes tenedores, es decir, a los que realmente están especulando con la vivienda. En los decretos no hay ninguna distinción cuando, por ejemplo, en la Ley de Vivienda de 2023 se dejó muy clara la distinción: menos de 10 viviendas o 5 en zonas tensionadas. En cambio, en los decretos que fueron derogados por el Pleno del Congreso y que, tras ser levemente modificados, volvieron a ser aprobados y están en espera de validación por la Diputación Permanente, no se hace ninguna distinción. Ahí está la posible injusticia. 

La extrema izquierda, como todos las corrientes maximalistas, mantiene la idea, que se repite como un mantra. de que todos los arrendadores son rentistas, de que todos los arrendadores son criminales.  Ahí está el error porque la realidad es bastante más compleja y más incómoda.

No es lo mismo una jubilada que alquila el piso que heredó de sus padres para completar una pensión modesta que un fondo de inversión con miles de viviendas en cartera. No es lo mismo un autónomo que alquila la vivienda que dejó vacía al mudarse de ciudad que una gran inmobiliaria que gestiona bloques enteros. Y, sin embargo, la normativa aprobada por el Ejecutivo ha terminado metiendo a todos en el mismo saco. La consecuencia no se ha hecho esperar. Los pequeños propietarios están empezando a sacar sus viviendas del mercado de alquiler. Unas se quedan cerradas. Otras se venden. Y muchas acaban, irónicamente, en manos de los grandes tenedores que la política pretendía combatir.

La radiografía real del mercado del alquiler

Para entender el problema hay que mirar los datos oficiales. Y las cifras, esta vez, no dejan lugar a dudas.  El Informe Anual del Banco de España de 2023 deja claro que el mercado del alquiler residencial en España se caracteriza por la prevalencia de los arrendadores particulares y de los pequeños propietarios, frente al reducido peso que tienen las personas jurídicas y los grandes tenedores. Según el informe, un 8% del parque de viviendas en alquiler pertenece a personas jurídicas, mientras que el 92% restante está en manos de particulares.

Pero hay más. El estudio de Jorge Galindo para ESADE, titulado "Radiografía del alquiler residencial en España en manos de personas físicas", desmonta la idea de que el mercado está dominado por grandes especuladores. El 46,6% del stock alquilado como vivienda habitual en manos de personas físicas está en hogares que alquilan una sola vivienda residencial.

Es decir. Casi la mitad del alquiler particular lo gestionan pequeños propietarios, es decir, personas que, según la Ley de la Vivienda de 2023, tiene menos de 10 viviendas o menos de 5 en zonas tensionadas. Gente que no especula. Gente que, en su gran mayoría, compensa ingresos.

El pequeño propietario no es un rentista

Aquí está la clave del asunto. La extrema izquierda ha construido un relato en el que todo propietario es un rentista. Un especulador. Un enemigo de la clase trabajadora. El propietario con una o dos viviendas en propiedad no las alquila para especular. Las alquila para compensar ingresos, para completar una pensión, para pagar una hipoteca o para mantener una segunda residencia que no puede permitirse dejar vacía como sucede, por ejemplo, en los trabajadores con vivienda en zonas costeras que lo alquilan a estudiantes en invierno mientras lo disfrutan en verano. Es una diferencia crucial que la parte mayoritaria del gobierno parece no haber visto o, peor aún, la ha visto y ha decidido ignorarla por conveniencia política. Comprar las reivindicaciones de la extrema izquierda ha resultado más cómodo que defender a un colectivo que no tiene la capacidad de movilización de los grandes sindicatos o las plataformas de inquilinos.

El informe del Ministerio y el CSIC

El informe "Un mercado dominado por multiarrendadores", elaborado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en colaboración con el CSIC, arroja datos que matizan el relato oficial. Según el estudio, el 52,8% de las viviendas alquiladas por particulares pertenece a caseros que tienen dos o más viviendas en alquiler. Sin embargo, aquí hay una trampa estadística.

El informe del Ministerio agrupa a todos los propietarios con dos o más viviendas bajo la etiqueta de "multiarrendadores". Y eso incluye desde el pequeño propietario con dos pisos hasta el gran fondo de inversión con cientos de inmuebles. Una confusión que beneficia al relato oficial, pero que no refleja la realidad del mercado.

El estudio de Galindo para ESADE corrige esa distorsión. Diferencia a los propietarios particulares según el número de viviendas en alquiler que poseen. Y el resultado es revelador: el 47% del stock está en hogares con una sola vivienda alquilada. Solo el 13,7% del stock supera el umbral legal de gran tenedor en zona tensionada, que es de cinco viviendas. Es decir. La gran mayoría del alquiler particular está en manos de pequeños propietarios, no de fondos especulativos.

La protección a los desahucios: necesaria, pero incompleta

Nadie discute que las medidas de protección a los desahucios de familias vulnerables sean adecuadas. Faltaría más. La protección social es un pilar fundamental de cualquier Estado de derecho. Pero hay un matiz que se ha ignorado sistemáticamente: quién es el propietario. No es lo mismo un gran tenedor que un propietario de una vivienda. En caso de impago, el gran tenedor tiene músculo financiero para absorber la pérdida. El pequeño propietario, no.

Para un propietario con una sola vivienda en alquiler, un impago prolongado puede suponer un grave problema económico. Puede significar no poder pagar la hipoteca. Puede significar perder el único ingreso complementario que tenía. Puede significar, en el peor de los casos, verse obligado a vender.

Ahí está la paradoja. Las medidas de protección, diseñadas para ayudar a los inquilinos vulnerables, pueden terminar perjudicando a los pequeños propietarios que, a su vez, están sacando sus viviendas del mercado. Según el Observatorio del Alquiler, sólo entre el 28 y el 30 de septiembre, cuando se anunciaron los decretos, salieron del mercado cerca de 5.000 viviendas. 

Es evidente que la intención del gobierno es proteger a los más vulnerables. Es, en esencia, lo mínimo que se espera, pero al meter en el mismo saco a todos los propietarios de vivienda en alquiler, se está produciendo un efecto que impacta de manera negativa. Es un hecho perverso. Unas medidas con intención de protección que terminan con un escenario peor del que estaba. La regulación pensada para combatir la especulación está, en la práctica, favoreciendo la concentración del mercado porque cuando el pequeño propietario se retira, deja un hueco que lo ocupa el gran tenedor que tiene capacidad para asumir los riesgos, los costes y las limitaciones que el pequeño propietario ya no puede soportar. El resultado es un mercado más concentrado. No menos.

El Boletín especial de Vivienda Social 2024

El Boletín especial Vivienda Social 2024 del Observatorio de Vivienda y Suelo añade otra capa de complejidad al debate. El informe destaca la necesidad de ampliar el parque de vivienda pública y social, una demanda legítima que ningún gobierno debería ignorar pero que han pasado de ella, independientemente de que la Moncloa haya estado ocupada por el Partido Popular o el Partido Socialista.

Sin embargo, la ampliación del parque público no resuelve el problema de fondo porque el mercado del alquiler en España es, en su mayoría, privado y la política pública tiene que adaptarse a esa realidad. La apuesta por la vivienda pública es necesaria pero no sustituye la necesidad de un marco regulatorio que no expulse al pequeño propietario del mercado.

La decisión del PSOE

El PSOE está en una disyuntiva. Puede seguir comprando las reivindicaciones de la extrema izquierda, con el riesgo de vaciar el mercado y favorecer la concentración o puede corregir el rumbo, distinguiendo entre pequeños propietarios y grandes tenedores, y diseñando una política que proteja a los inquilinos sin castigar a quienes no especulan. La elección no es fácil, sobre todo cuando los decretos de vivienda serán el principal argumento electoral. Pero es necesaria.

La vivienda no es solo un problema económico. Es un problema moral y la capacidad del sistema político para ofrecer respuestas tangibles a esta emergencia condicionará no solo el resultado de los próximos comicios, sino la propia cohesión de una sociedad que observa cómo los cimientos de la protección social se agrietan bajo la presión de las fuerzas del mercado.

Al final, como en tantas otras veces, la política es el arte de construir mayorías con generosidad y con respeto por la diversidad ideológica. Pero, también con realismo y con la capacidad de distinguir entre quienes especulan y quienes no porque no todos los propietarios son rentistas y no todos los inquilinos son víctimas. La realidad es más compleja y la política tiene que adaptarse a esa complejidad.