La aparición del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, el conocido IRAV, ha incorporado un nuevo concepto al ya suficientemente complejo mercado español del alquiler. Y con él empiezan a circular afirmaciones que, aunque construidas sobre números reales, pueden conducir a conclusiones engañosas.
Una de ellas dice aproximadamente esto: «El Estado me obliga a actualizar el alquiler con el IRAV, que está por debajo del IPC. Este año pierdo un 0,76 % y, para una renta de 1.300 euros, pierdo 118,56 euros. Además, esa pérdida se acumula año tras año».
Los números cuadran. La interpretación, no exactamente.
El IRAV correspondiente a junio de 2026 fue efectivamente del 2,44 %, mientras que el IPC interanual de ese mes se situó en el 3,2 %. La diferencia son 0,76 puntos porcentuales. El INE publicó ambos datos el 15 de julio. (INE)
Pero de ahí no se desprende que un propietario haya «perdido» 118,56 euros.
una renta que sube no es una renta que baja
Tomemos el ejemplo de una vivienda alquilada por 1.300 euros mensuales y supongamos que el contrato permite la actualización y que le resulta aplicable el IRAV del 2,44 %.
La nueva renta sería:
1.300 × 1,0244 = 1.331,72 euros al mes.
El propietario pasa, por tanto, de cobrar 1.300 a 1.331,72 euros. Son 31,72 euros más al mes y 380,64 euros más durante los doce meses siguientes.
No ha perdido ingresos nominales. Los ha aumentado un 2,44 %.
¿De dónde salen entonces esos 118,56 euros?
De comparar esa renta con otra que no existe jurídicamente en ese supuesto, sino que se construye como escenario hipotético: qué habría ocurrido si pudiera aplicarse íntegramente el IPC del 3,2 %.
Con IPC:
1.300 × 1,032 = 1.341,60 euros.
La diferencia entre 1.341,60 y 1.331,72 es de 9,88 euros mensuales. Multiplicada por doce meses:
9,88 × 12 = 118,56 euros.
Así que lo correcto sería decir:
«Cobraré 118,56 euros menos durante un año de lo que habría cobrado si la renta pudiera actualizarse un 3,2 %».
Eso es muy distinto de afirmar:
«El Estado me hace perder 118,56 euros».
Porque esos 118,56 euros nunca formaron parte de la renta que el inquilino estuviera obligado a pagar.
el IRAV no es una subida garantizada: es un límite
Esta diferencia resulta fundamental.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse cuando se cumple cada anualidad y en los términos pactados por las partes. Más importante todavía: si no existe pacto expreso de actualización, no se actualiza la renta. La nueva cantidad, además, solo resulta exigible desde el mes siguiente a su notificación por escrito. (BOE)
Por tanto, encontrarse con que el IRAV está en el 2,44 % no significa que cualquier propietario pueda comunicar al inquilino: «A partir de ahora te subo un 2,44 %».
Primero hay que mirar el contrato.
El IRAV funciona como límite de referencia, no como un suelo mínimo ni como un porcentaje que el propietario tenga derecho a cobrar necesariamente. La propia legislación explica que fue creado precisamente para evitar incrementos desproporcionados de las rentas. (BOE)
Por ejemplo, si no existe cláusula de actualización, la subida puede ser cero. Si el contrato establece una actualización inferior al límite legal, tampoco convierte automáticamente el IRAV en un derecho a aplicar el máximo.
tampoco se aplica igual a todos los contratos
Existe otra simplificación frecuente: hablar del IRAV como si desde 2025 hubiera sustituido al IPC en absolutamente todos los alquileres españoles.
No es así.
El propio INE especifica que los contratos firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisan tomando como referencia el IRAV, conforme a la Ley por el Derecho a la Vivienda. (INE)
Los contratos anteriores pueden tener otro régimen de actualización en función de su fecha y de lo pactado. Por eso, antes de anunciar una subida hay que conocer cuándo se firmó el contrato y qué cláusula contiene, no limitarse a buscar el último porcentaje publicado por el INE.
Y existe incluso una precisión temporal que suele pasar inadvertida: el 2,44 % es el IRAV correspondiente a junio, pero fue publicado el 15 de julio. La normativa de actualización toma como referencia el último índice que estuviera publicado cuando corresponde efectuarla. (BOE) Por tanto, tampoco es rigurosa la afirmación genérica de que «los alquileres que se actualizaron en junio subieron un 2,44 %».
¿pierde poder adquisitivo el propietario? Eso sí es otra cuestión
Aquí conviene no irse al extremo contrario.
Si los precios aumentan un 3,2 % y una renta aumenta solamente un 2,44 %, ese ingreso pierde poder adquisitivo en términos reales respecto de la evolución general de los precios.
Eso es cierto.
Pero tampoco la pérdida real es exactamente del 0,76 %. Esos son 0,76 puntos porcentuales de diferencia entre ambas tasas. Comparando correctamente la renta actualizada con la evolución de los precios, la pérdida relativa de poder adquisitivo ronda el 0,74 %.
Un propietario puede, por tanto, argumentar legítimamente que determinados gastos, reparaciones, seguros, comunidad o bienes y servicios que consume crecen más que la renta que percibe.
Lo que no puede hacer es convertir esa erosión del poder adquisitivo en una supuesta cantidad que el inquilino le «debe».
El IPC mide la evolución de los precios de consumo de los hogares; no constituye por sí mismo una garantía legal de rentabilidad para una inversión inmobiliaria. El INE define precisamente el IRAV utilizando el menor valor entre el IPC, la inflación subyacente y una tasa ajustada concebida para moderar las actualizaciones. (INE)
¿y esos 118 euros se pierden para siempre y se acumulan?
Aquí la frase tiene una parte cierta y otra engañosa.
Matemáticamente, si durante varios años la actualización de una renta es inferior a la que habría resultado de aplicar el IPC, las dos trayectorias se separan, porque el porcentaje del ejercicio siguiente se aplica sobre una renta ya diferente.
Pero no existe ningún 0,76 % anual acumulativo garantizado.
El IRAV cambiará cada mes y cada año. También cambiará el IPC. En algunos periodos la diferencia será mayor, en otros menor y puede incluso desaparecer, ya que el IRAV está diseñado para no superar determinadas referencias, pero no para mantener una separación fija respecto del IPC. (INE)
Sobre todo, la diferencia entre IPC e IRAV no queda guardada como una deuda pendiente del arrendatario para recuperarla posteriormente.
Ese es probablemente el concepto que más conviene dejar claro.
y no: actualmente no existe un límite general del 2 %
La confusión ha aumentado todavía más durante 2026.
El Gobierno aprobó en marzo un Real Decreto-ley que pretendía establecer temporalmente un límite extraordinario del 2 % en determinadas actualizaciones de alquiler. Llegó a entrar en vigor el 22 de marzo.
Pero el Congreso lo derogó y el BOE recoge expresamente que la norma quedó sin efecto mediante acuerdo parlamentario publicado el 30 de abril de 2026. Por tanto, ese límite extraordinario del 2 % ya no constituye la regla vigente. (BOE)
Esto resulta especialmente relevante porque todavía pueden encontrarse explicaciones y calculadoras en Internet que mezclan regímenes legales de momentos diferentes.
ni el casero pierde 118 euros ni el inquilino recibe un regalo
El ejemplo de los 1.300 euros permite resumirlo con bastante claridad.
Con una actualización del 2,44 %, el propietario no pierde 118,56 euros. Pasa a cobrar 380,64 euros más al año que con la renta anterior.
Los 118,56 euros son únicamente la diferencia respecto de los 499,20 euros adicionales que habría obtenido si hubiese podido aplicar un incremento del 3,2 %.
Puede llamarse menor ingreso respecto de un escenario hipotético, puede hablarse de erosión parcial del poder adquisitivo y puede discutirse políticamente si el sistema es justo para propietarios o inquilinos.
Lo que resulta incorrecto es presentar esos 118,56 euros como dinero que estaba en el bolsillo del propietario y que una regulación estatal le ha quitado.
Y existe una última regla que debería encabezar cualquier explicación sobre el IRAV: el porcentaje publicado por el INE es un límite de actualización para los contratos a los que resulta aplicable; no una autorización automática para subir el alquiler en esa cuantía.
Antes del porcentaje está siempre el contrato. Y por encima del contrato, la ley.
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