En un país donde el sueño americano se mide en metros cuadrados habitables, la vivienda asequible se ha convertido en un bien escaso y políticamente disputado. Bajo la administración Trump, las decisiones presupuestarias recientes y el giro ideológico en materia de vivienda revelan un patrón inquietante: una política deliberadamente diseñada para favorecer a los propietarios y fondos inmobiliarios, muchos de ellos vinculados directa o indirectamente con figuras del propio entorno presidencial, como Jared Kushner.
La Cámara de Representantes, dominada por republicanos, aprobó un proyecto de ley que recorta la financiación de los vales de vivienda, principal herramienta federal para que las familias de bajos ingresos puedan acceder a un hogar, dejando potencialmente sin asistencia a más de 500.000 personas, sobre todo en los estados donde Trump fue votado de manera masiva en las elecciones de 2024. La versión del Senado, aunque algo más generosa, también queda corta. A primera vista, son maniobras contables; en realidad, constituyen una redefinición ideológica del papel del Estado en el derecho a la vivienda: reducir la intervención pública incluso cuando los mercados privados muestran su incapacidad para garantizar precios razonables.
La política del despojo
Los recortes en los vales de vivienda y las licencias otorgadas al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para permitir aumentos en los alquileres de los beneficiarios responden a una lógica de mercado llevada al extremo. Bajo el argumento de la eficiencia fiscal, Trump traslada la carga de la recesión presupuestaria hacia los hogares más pobres. En la práctica, se trata de subsidiar menos al inquilino y proteger más al propietario.
Paradójicamente, entre esos propietarios se cuentan fondos inmobiliarios y trusts asociados al entorno de Trump, cuyas carteras se benefician del alza de precios de la vivienda y de las políticas de desregulación que reducen las barreras para aumentar los alquileres. El propio yerno del expresidente, Jared Kushner, controla a través de Kushner Companies un amplio portafolio de propiedades residenciales, especialmente en mercados con alta dependencia de ayudas públicas. En varios casos documentados, las operaciones de la empresa se beneficiaron de incentivos fiscales introducidos por la administración Trump bajo el programa Opportunity Zones, diseñado teóricamente para revitalizar comunidades pobres pero convertido, en la práctica, en un vehículo de ganancias para desarrolladores bien conectados.
Desigualdad institucionalizada
El debate sobre los vales de vivienda trasciende la administración de un programa social: es un espejo de la estructura desigual de la economía estadounidense. Mientras el 1 % más rico acumula un récord histórico de propiedades y beneficios fiscales, solo una de cada cuatro familias elegibles recibe ayudas para pagar un alquiler que no consuma más del 30% de sus ingresos. La brecha se amplía cuando se cruzan datos raciales y de género: los hogares negros y latinos, junto con las mujeres y las personas con discapacidad, son los más afectados por la escasez de apoyo público y por el encarecimiento sistemático de los alquileres.
Trump ha presentado sus recortes como parte de una cruzada contra el exceso de gasto público. Pero al observar las cifras, los efectos son de signo opuesto: menos gasto para los programas que estabilizan a las familias pobres, más espacio para que actores privados capturen rentas del mercado de la vivienda. En otras palabras, el recorte no reduce la dependencia de los subsidios; la traslada, del inquilino al propietario.
Estado sin prioridades sociales
El patrón se repite en la admisión selectiva de fondos: la administración ha retenido recursos destinados a investigar la discriminación en vivienda y ha paralizado subvenciones a organizaciones que trabajan con personas sin hogar. Estas medidas no obedecen solo a una preferencia ideológica por el libre mercado, sino a una estrategia más amplia de desmantelar la arquitectura federal del bienestar que, desde los años 70, había funcionado como barrera ante la pobreza estructural.
El resultado es doblemente perverso: por un lado, expone a millones de hogares a la inestabilidad habitacional; por otro, fortalece a los inversores especulativos que lucran con los desahucios, las ejecuciones y la conversión de viviendas modestas en activos financieros. Lo que para una familia es un hogar perdido, para un fondo inmobiliario es una línea más en su cuenta de resultados.
Aún es posible una alternativa
La paradoja estadounidense es que la política puede destruir en un año lo que cuesta una generación construir. Programas como el de Vales de Vivienda de Emergencia (EHV), que ayudaron a 70,000 familias a salir de la calle tras la pandemia, demostraron que un Estado con recursos puede ser eficaz. Pero incluso ese programa enfrenta hoy el desmantelamiento por falta de fondos: su financiación se agotará el próximo año, dejando a más de 58,000 hogares sin apoyo.
Una política de vivienda sensata y económicamente racional no busca controlar el mercado, sino limitar sus excesos. El Congreso debería garantizar una financiación estable, transparente y blindada frente a las suspensiones partidistas, reconociendo que una vivienda asequible no es caridad: es inversión pública que reduce futuros costes en salud, justicia y seguridad. En lugar de perpetuar un sistema que recompensa a los arrendadores bien conectados, Estados Unidos necesita recuperar el principio de que la vivienda digna es un derecho, no un activo especulativo.
Todo por la familia
Las conexiones financieras entre Kushner Companies y los programas federales impulsados durante la era Trump, en particular las Opportunity Zones creadas por la reforma fiscal de 2017, muestran cómo una política presentada como instrumento para rescatar barrios pobres terminó proporcionando beneficios muy tangibles a un pequeño círculo de grandes propietarios bien conectados. Estas zonas de oportunidad fueron diseñadas como un incentivo tributario para que el capital privado fluyera hacia áreas con altos índices de pobreza, pero su arquitectura fiscal las convirtió en una herramienta idónea para la optimización impositiva de grandes fortunas inmobiliarias.
El funcionamiento del incentivo fiscal es sencillo y extremadamente generoso con el inversor. Las Opportunity Zones permiten diferir el pago de impuestos sobre plusvalías si estas se reinvierten en proyectos situados dentro de los distritos censales designados como elegibles. Además, si la inversión se mantiene durante varios años, la base imponible de esas plusvalías puede reducirse hasta en un 15%, y si el capital permanece al menos una década, las nuevas plusvalías generadas pueden quedar virtualmente exentas de impuestos. En términos prácticos, esto significa que grandes propietarios y fondos inmobiliarios pueden convertir ganancias que normalmente estarían fuertemente gravadas en rendimientos casi libres de impuestos, siempre que se canalicen hacia proyectos ubicados en estas zonas etiquetadas como “deprimidas”.
En este marco, Kushner Companies emerge como uno de los actores paradigmáticos de la nueva arquitectura fiscal. Diversos análisis periodísticos y de organizaciones independientes han documentado que Jared Kushner mantiene una participación valorada en hasta 25 millones de dólares en la firma de inversión Cadre, que anunció fondos específicos para invertir en Opportunity Zones en varias ciudades de alto potencial, como Miami, Los Ángeles, Atlanta o Houston. Al mismo tiempo, Kushner Companies y sus filiales poseen al menos 13 propiedades situadas dentro de Opportunity Zones en Nueva York, Nueva Jersey y Maryland, muchas de ellas en áreas que ya mostraban claros signos de fuerte inversión y procesos de gentrificación antes de recibir la etiqueta fiscal preferente. En un condado de Nueva Jersey, una empresa vinculada a la familia Kushner llegó a adquirir más de 13 millones de dólares en propiedades ubicadas en áreas declaradas Opportunity Zone, asegurándose así el acceso a los incentivos fiscales a largo plazo asociados a este programa.
Aunque no se ha demostrado que la familia Kushner interviniera directamente en la selección de las zonas concretas, los datos disponibles revelan una fuerte superposición entre los intereses inmobiliarios preexistentes de Kushner Companies y los distritos que acabaron siendo beneficiarios del nuevo régimen fiscal. Esa coincidencia multiplica el valor potencial de los activos, no solo por la revalorización urbanística, sino por el ahorro fiscal acumulado que los convierte en vehículos de inversión extraordinariamente rentables. Lo que, en teoría, nacía para corregir desequilibrios territoriales, en la práctica consolidó una ventaja competitiva para quienes ya disponían de capital y de buena información.
El desplazamiento de una política social hacia un auténtico vehículo de generación de rentas resulta evidente al observar la implementación de las Opportunity Zones. La lógica oficial era canalizar capital hacia comunidades con elevados niveles de pobreza y desempleo, introduciendo una suerte de política industrial territorial de corte neoliberal. Sin embargo, estudios de centros de investigación independientes encontraron que cerca de un tercio de las zonas designadas —incluyendo aquellas en las que se concentran propiedades de Kushner— ya experimentaban una intensa dinámica inversora y procesos avanzados de gentrificación, con alquileres al alza y una proporción creciente de residentes con estudios universitarios. A ello se suma que la normativa permite declarar como beneficiarias áreas contiguas relativamente acomodadas, siempre que estén junto a barrios deprimidos, lo que abre la puerta a proyectos “seguros” en enclaves en ascenso antes que a inversiones en comunidades realmente rezagadas.
En paralelo, la administración Trump avanzaba en otra dirección en materia de vivienda: promovía recortes o mantenía una financiación insuficiente para los programas de vales de vivienda y otras formas de asistencia al alquiler, mecanismos que constituyen la principal red de protección para los inquilinos de bajos ingresos. De este modo, el Estado reducía su compromiso con quienes necesitan ayuda para pagar un techo, al tiempo que ofrecía un paquete de exenciones fiscales extraordinariamente ventajoso a grandes propietarios e inversores (entre ellos Kushner Companies) con capacidad para concentrar capital y capturar plusvalías futuras. La ecuación era clara: menos apoyo directo al inquilino vulnerable, más subsidio fiscal indirecto al propietario de gran escala.
Desde una perspectiva analítica, el vínculo entre estos incentivos y las carteras de Kushner y otros desarrolladores próximos al poder sugiere un cambio profundo en el enfoque de la política pública. El foco se desplaza de garantizar vivienda asequible como bien social básico a maximizar la rentabilidad de proyectos inmobiliarios intensivos en capital, incluso cuando estos refuerzan dinámicas de exclusión espacial. Se trata de proteger la rentabilidad de activos inmobiliarios, no de corregir la precariedad de los hogares.
El diseño de este sistema contribuye, además, a reforzar la desigualdad patrimonial. Mientras los hogares de bajos ingresos ven recortados o amenazados sus vales de vivienda y afrontan alquileres crecientes, una minoría de grandes tenedores puede transformar ventajas regulatorias en ganancias de capital casi libres de impuestos. La consecuencia es una brecha creciente entre quienes dependen del salario para pagar un alquiler cada vez más caro y quienes convierten ese mismo mercado en un campo de extracción de rentas financieras.
En términos estrictamente políticos, el resultado encaja con la línea general de la presidencia de Trump: menos Estado para proteger a los inquilinos vulnerables, más Estado para subsidiar fiscalmente a una élite inmobiliaria que incluye a su propio círculo familiar y empresarial. Bajo el discurso de la revitalización urbana y la eficiencia del mercado, la política de vivienda se reescribe como una estrategia de acumulación de capital para unos pocos, dejando a muchos más expuestos a la inestabilidad habitacional que las ayudas públicas, precisamente, deberían evitar.